だいかねの家|滋賀県で注文住宅を建てるなら東近江市の大兼工務店

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ブログ REPORT

土地を先に購入する場合、住宅ローンの申込はできる?土地決済時に借入可能な住宅ローンも併せて解説

夢のマイホームを持つには、土地と建物の両方が必要となります。

人によっては土地と建物をセットで購入する方もいますが、なかにはどちらか一方を先に取得するというケースもあり得ます。

そんな時に気になるのが住宅ローンを契約できるのかどうかという点。

もし、先に土地を手に入れてから建物を建てていくとなると、住宅ローンの申し込みの可否にも影響が出てきます。

今回は、建物よりも先に土地を購入する際に、住宅ローンの申し込みはできるのかどうかについて解説します。

本来、住宅ローンは建物の購入に際して活用できるローンなので、土地のみの購入には活用できません。

しかし、実際には「つなぎ融資」や「土地先行融資」、銀行によっては土地決済時に借入可能な住宅ローンもあります。

当記事では住宅ローンの申し込みについてまとめるので、先に土地を購入したいと考えている方はぜひ最後までお読みいただけると幸いです。

 

 

一般的には土地と建物セットでのローンを組むことになる

建売住宅の場合は土地と建物を一緒に取得するため、問題なく住宅ローンを借りられます。

しかし、注文住宅となると話は変わってきます。

注文住宅は、土地を先に購入してから建物を建てていくため、住宅用として取得することを前提としていない限り、住宅ローンを組むことはできないのです。

本来、土地のみを先に購入する場合、住宅ローンは使えません。

建前上、住宅ローンは建物に対して抵当権を設定して融資を実行するローンとなります。

そのため、住宅が完成していなければ融資も実行されないわけです。

だからこそ、住宅ローンは住宅用として取得する土地でなければ契約できず、建物を建てる計画も先に詰めておかないといけません。

実際に住宅を建築するのがまだまだ先という方は、住宅ローンを契約できないことがほとんどです。

ただし、土地のみに活用できるローンを組むことは可能です。

その場合は「土地先行融資」や「つなぎ融資」など住宅ローンとはまた違う性質のローンを組むことになります。そこは建物をどうすべきか今一度、考えなくてはなりません。

住宅ローンはあくまでも将来的に住宅を建てるための土地に対して契約できるもので、通常は住宅が完成した時点で融資を受けられるものと覚えておきましょう。

 

 

銀行によっては土地建物の一括融資で土地決済時に借入可能なものも

銀行によっては土地と建物に対して一括で住宅ローンを組み、融資の実行が土地決済時に行えるものもあります。

取り扱いのない銀行もございますが、当社ではご利用可能な銀行のご案内も可能ですので、お気軽にご相談くださいませ。

取り扱いのない銀行では「土地先行融資」や「つなぎ融資」とよばれる建物とは別のローンを契約が必要となります。

 

 

土地先行融資やつなぎ融資を利用する

では、土地先行融資やつなぎ融資とは、どのようなローンなのでしょうか。

ここからは、住宅ローンとはまた異なるローンについて、それぞれ詳しく見ていきましょう。

 

土地先行融資とは?

土地先行融資とは、住宅を建てる前の土地に対して受けられる融資のことをいいます。

文字通り、土地に対して先行して融資を受けられるローンです。

これらは後になってから建物に対する融資も追加できるため、これから建物を建築していく予定の方にもおすすめできるローンとなっています。

ただし、土地の融資の審査に通ったとしても、必ずしも建物の審査にも通るとは限りません。

実際に、建物の審査に落ちてしまうこともあります。

そのため、土地に関する資料と併せて建物に関する資料も一緒に提出し、その合計の借り入れ予定金額で審査を受けるのが一般的です。

そうすることで通常の住宅ローンのように契約しつつも、土地と建物に分けて融資を受けられます。

 

つなぎ融資とは?

つなぎ融資とは、住宅完成後に融資が実行されるまでの間、一時的に受けられる融資のことをいいます。

通常の住宅ローンは住宅が完成してから融資が実行されます。

しかし、土地を先に購入する場合は建物が完成していないため、住宅ローンも利用できません。

そんな時に便利なのがつなぎ融資という特殊なローンです。

これらは土地の取得費用だけではなく、着工金や中間金や竣工金などの支払いに活用できます。

いわば建物を取得する前にかかってくる費用を補填できるローンとなるわけです。

そのため、自己資金を用意できない方にとっては心強い味方となってくれます。

ただし、つなぎ融資はあくまでも住宅ローンとは別のローンであり、住宅が完成するまでの間は利息のみの支払いとなります。

その後、住宅が完成してから通常の住宅ローンを借り入れして、つなぎ融資をまとめて返済することになります。

 

 

土地先行融資・つなぎ融資のメリット

土地先行融資やつなぎ融資は住宅ローンとは別途で契約するローンとなるため、一見するとデメリットがあるように思えるかもしれません。

しかし、有効活用すればメリットも多いです。

ここからは土地先行融資・つなぎ融資それぞれのメリットについてまとめます。

 

土地先行融資のメリット

土地先行融資はつなぎ融資と比較して金利が低い点がメリットといえます。

つなぎ融資は土地に抵当権を設定する必要がないため、無担保ローンに分類されます。

そのため、実はつなぎ融資の方が金利も高く設定される傾向にあるのです。

その一方で、土地先行融資は土地に抵当権を設定するため、土地先行融資の方が金利も低く設定される傾向にあります。

つなぎ融資では住宅ローン控除の条件に該当しないものの、土地先行融資は条件さえ満たせば住宅ローン控除も受けられます。

そのため、住宅が引き渡されてから実際に生活する中で、ゆとりも生まれやすくなるわけです。

住宅ローン控除は所得税や住民税からローン残高に応じた一定額が控除される制度なので、これが適用できる土地先行融資はメリットも多々あるといえるでしょう。

特に希望する土地を押さえた上で建物の建築に取り掛かれるのが魅力です。

 

つなぎ融資のメリット

つなぎ融資は土地先行融資と比較して無担保で融資を受けられる点がメリットといえます。

土地先行融資は、土地と建物それぞれに抵当権を設定しなければならないので、どうしても諸費用がかかってきます。

一方、つなぎ融資であれば、諸費用は住宅ローンの融資が実行された時の一回です。

つなぎ融資は金利こそ多く支払わなければならない反面、頭金が少なくても契約できるのが強みとなります。

それでいて、つなぎ融資は土地だけでなく建物の着工金・中間金・竣工金などに対して分割して利用可能となっています。

逆に土地先行融資は土地の購入のみに使用できる融資のため、両者では利便性が異なるわけです。

もちろん、利用回数に関しては金融機関ごとに違うのですが、なかなか貯金ができない方にとってはメリットも大きいでしょう。

なかでも、自己資金が少なくてもマイホームを手に入れられる点が魅力です。

 

 

融資額が決まるポイント。土地の評価額とは?

住宅ローンの融資額は、土地の評価額によって決まります。

正式名称だと「評価選定基準」などとよばれ、いくつかの項目から土地の評価額が決定されます。

住宅ローンを契約する際は、それら何を基準として土地の評価額が決まるのかを把握しておきましょう。

 

土地の評価額とは?

土地の評価は主に5つの要素から算出されます。

ここでは金融機関が地価を算出する際に主軸としている要素についてまとめます。

 

公示地価

公示地価とは国土交通省により年1回発表されている地価のことで、主に地価公示法に基づく土地評価の基準となるのが特徴です。

これらは不動産鑑定士という専門家によって評価され、より精度の高い数値を算出できることで知られています。

ただし、都市計画法による都市計画区域内の地域のみが発表される仕組みとなっており、対象外の地域では公示地価による土地の評価額が算出されない点には注意しなければなりません。

 

基準地価

基準地価とは各都道府県により年1回発表されている地価のことで、主に国土利用計画法に基づく土地評価の基準となるのが特徴です。

基準地価は公示地価とほぼ同様の方法で算出される仕組みとなっており、対象外の地域であっても基準地価による土地の評価額が算出されます。

そのため、公示地価に比べて広い範囲が基準になると覚えておきましょう。

なかでも基準地価は商業地区や工業地区など、特殊で微細な地域も対象となります。

そこは公示地価では補えない部分を補っているものが基準地価と理解するとわかりやすいかもしれません。

 

路線価

路線価とは国税庁により年1回発表されている評価額のことをいいます。

これら路線価は市街地を形成する地域の道路に面する宅地1m2当たりの評価額として発表されるのが特徴です。

これら路線価は住宅ローンだけではなく、相続税や贈与税などの算出にも活用されます。

その路線価には固定資産税路線価などの種類があり、目的に応じて用途が変わるのも特徴です。

 

固定資産税評価額

固定資産税評価額とは国により定められている最終評価額のことをいいます。

これら固定資産税評価額は文字通り固定資産税の課税のために使用される数値であり、各都道府県の市町村長が最終評価額を決定するのが特徴です。

なお、この固定資産税評価額は他の基準と比べて1年ごとではなく3年ごとに発表されるため、その点が大きな違いとされます。

 

過去の取引事例と比較

地価が評価額の基準となることは前述の通りですが、なかには過去の取引事例と比較することで決定される場合もあります。

物件の近隣や周辺の取引事例を見れば、おおよその評価額を算出できます。

これらは売買する際の希望や要望によって変動するために公平性に欠けますが、それでも金融機関の中には参考にしているところもあるので気をつけておきたいところです。

 

 

土地についてのローンの注意点

土地のみでローンを組む場合、以下3つの注意点に気をつけておきましょう。

  1. 建物の計画があるかどうか
  2. 自己資金があるのかどうか
  3. 土地の名義が誰になっているのか

 

1.建物の計画があるかどうか

土地だけでもローンを組むことは可能ですが、その場合はあくまでも建物を建てることが前提となります。

そのため、マイホームのプランがまったくない状態だと、金融機関に警戒されてしまいます。

金融機関によっては「15年以内の完成」なら審査に通ることもあるものの、具体的な計画がないと融資してくれないケースもあります。

契約する金融機関ごとに確認しておきましょう。

 

2.自己資金があるのかどうか

理想の土地を見つけた場合、すぐに手に入れようと思ってローンを組んでしまう人もいます。

しかし、本来は自己資金で賄えるのが一番です。

特に、着工金や中間金や竣工金を自己資金で補えるということなら、ローンに頼る比重を減らせます。

逆に、自己資金がまったくないと融資の比重が増え、後々の返済計画に無理が生じる可能性もあります。

原則的に、土地のみのローンは住宅ローンに比べて金利が高いので、元金を減らす努力をするのが効果的です。

 

3.土地の名義が誰になっているのか

土地と建物を別々に取得する場合、名義が夫と妻で別々にしてしまうこともあります。

しかし、別名義で契約すると後々に住宅ローンを一本化した際に、どちらか片方だけが住宅ローン控除を受けられないという状況になりかねません。

特に、建物の名義を持っている場合は問題ないのですが、土地の名義しか持っていない場合は住宅ローン控除を受けられません。

名義を最初から一本化しておくことが大切です。

 

 

まとめ

土地を先に購入する場合、基本的には住宅ローンの融資は受けられません。

あくまでも住宅ローンは建物が対象となります。

そのため、建売住宅であれば契約できる可能性が高いものの、注文住宅など土地を押さえてから建物を建てていくものだと契約できないケースもあります。

ただし、土地専用の土地先行融資やつなぎ融資、土地決済時に借入可能な住宅ローンを用意している銀行もあるので、自己資金がない方は別途ローンを活用するのも良いでしょう。

一方、土地専用のローンは注意点もあります。

当社では家作りに関すお問い合わせも受け付けております。

展示会や説明会も適宜開催しているので、興味がある方はぜひ奮ってご参加ください。

もちろん、些細な質問や疑問にも回答させていただいているので、まずは気軽にお問い合わせいただけると幸いです。