建築面積・延床面積・敷地面積それぞれどう違う？

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家を建てる際、建物について考えることはもちろん大切なのですが、土地について考えることも重要です。

しかし、それら建物や土地に関する用語には「建築面積」「延床面積」「敷地面積」など、よくわからない言葉も出てきて、混乱してしまう方もいらっしゃいます。

実際に、これらの面積は建物や土地によって異なるため、用語ごとに何を意味するのか把握しておかなくてはなりません。

今回の記事ではそれら建築面積・延床面積・敷地面積がそれぞれ何を表しているのかについて解説します。

特にここでは、建築面積・延床面積・敷地面積それぞれの違いがわかるように説明するので、気になる方は、最後までお付き合いいただけると幸いです。

建蔽率と容積率とは？

まず建築面積・延床面積・敷地面積の話をする前に、建蔽率と容積率について知っておくことが重要です。

以下、それぞれの用語が意味するものとなります。

建蔽率：土地に対する建築面積の割合のこと
容積率：敷地面積に対する建物の割合のこと

簡単にいえば、土地に対して何割の建物を建てられるのかを定めたのが建蔽率で、土地に対して何割の空間を作れるのかを定めたのが容積率となります。

以下、建蔽率と容積率の計算式となりますので、併せてチェックしておきましょう。

建蔽率：建蔽率＝建築面積÷敷地面積×100
容積率：容積率＝延床面積÷敷地面積×100

これら建蔽率と容積率を理解することで建築面積・延床面積・敷地面積の違いもさらにわかりやすくなるので、次の項目を読み進める上で頭に入れておいていただけると幸いです。

建築面積・延床面積・敷地面積とは？

ここからは、建築面積・延床面積・敷地面積それぞれの概要と計算方法についてまとめます。

建築面積

まずは建築面積がどのような面積を表すのか見ていきましょう。

▼建築面積の概要

建築面積とは建物を真上から見た際の面積のことです。

通常は1階部分より2階部分の方が小さくなるため、ほとんどの場合は1階部分の外周から求められます。

ただし、1階部分より2階部分の方が大きい場合は、2階部分の外周から求められます。

これら建築面積は建蔽率の計算に使用されるのが特徴です。

▼建築面積の計算方法

建築面積＝建蔽率×敷地面積

延床面積（建物面積）

次に建物面積とも呼ばれる延床面積がどのような面積を指すのか見ていきましょう。

▼延床面積の概要

延床面積（建物面積）とは物件の各階層の床面積をすべて足した面積のことです。

1階建ての物件であれば1階部分の床面積が延床面積とされますが、2階建ての物件であれば2階部分の床面積も足して延床面積が求められます。

当然ながら、3階建てであればさらに3階部分の床面積も追加されるため、階層が増えれば増えるほど延床面積も大きくなるわけです。

これら延床面積は容積率の計算に使用されます。

ただし、延床面積には含まれない部分も存在するため、工夫次第では同じ面積であってもスペースを有効活用することで理想の家に近づけられます。

▼延床面積の計算方法

延床面積＝1階の床面積+2階の床面積+3階の床面積…

敷地面積（土地面積）

最後に、土地面積ともよばれる敷地面積がどのような面積をいうのか、見ていきましょう。

▼敷地面積の概要

敷地面積（土地面積）とは土地を真上から見た際の面積のことです。

これらは水平投影面積と呼ばれる投影面から求められます。

ただし、敷地面積には登記簿に記載されている登記簿面積と実際に計測された実測面積の2種類があるので、注意しましょう。

記載されている情報によっては数年前～数十年前のものもあるため、厳密な数字を知るには新たに調べる必要があります。

▼敷地面積の計算方法

敷地面積＝水平投影面積

延床面積に含まれないもの

延床面積には例外として含まれないものが存在します。

こうした延床面積に含まれないものを上手に活用すれば、税金などを抑えつつ理想の家を作れます。

逆に、建築基準法で延床面積に算定されない部分を活用しなければ、無駄に税金だけかかる家になってしまうことも否めません。

だからこそ、延床面積に含まれない部分を把握することが重要なのです。

まずは以下の部分について目を通しておきましょう。

ベランダ・バルコニー
ロフト
吹き抜け
出窓
外部階段

以上が延床面積に含まれない部分の代表的なものとなります。

ここから、さらにそれぞれの詳しい内容について見ていきましょう。

1.ベランダ・バルコニー

ベランダやバルコニーは外壁から出ている部分に関して、2mまでが延床面積に含まれない決まりとなっています。

外部空間など壁で囲まれていない部分に関しても2mまで延べ床面積に含まれないきまりです。

そのため、2mまでのベランダやバルコニーであれば、延床面積に算入せずに済むわけです。

奥行き2mでは無理があると思う方もいるかもしれませんが、実際は2mもあれば十分なスペースを確保できます。

テーブルやチェアを配置してテラスのようにしたり、畑や庭を整備してガーデンのようにしたり、意外にも自由自在に活用できます。

なかでも、容積率の関係で2階部分が狭くなってしまいそうな場合はベランダやバルコニーの導入を考えてみるのもよいでしょう。

2.ロフト

ロフトは、天井の高さが1.4m以下であり、設置する階層の床面積の広さが1/2未満までであれば延床面積に含まれません。

はしごを固定しなければならないという決まりはあるものの、有効活用すればデッドスペースでさえもロフトに変身させられます。

上限いっぱいのロフトにすれば意外にも広く、収納としてはもちろん趣味の部屋としても活用できます。

一人暮らしであれば書斎にしても良いですし、寝室にしても良いでしょう。

子供のいる夫婦であれば、子供が遊ぶ空間としても活用できます。

このように、ロフトとして設置すれば延床面積を気にせずに余った空間を増やせます。

3.吹き抜け

吹き抜けを作れば1階部分は延床面積に算入されてしまうものの、2階部分は延床面積に算入されません。

なぜなら吹き抜け部分は、そもそも算入する部分がないとみなされるためです。

吹き抜けがあれば延床面積を圧迫することなく、開放感のある空間を作れます。

当然ながら、その分、余った延床面積はほかの部分を拡張して調整するなど、さらに選択肢の幅も広がります。

4.出窓

出窓は高さが30cm以上、外壁面からの水平距離が50cm未満、見付面積の1/2以上が窓であれば、延べ床面積に含まれません。

若干、条件は細かいものの、出窓があれば物件全体の奥行き感が強調されます。

同じ面積の家であっても、出窓があるのとないのとでは見栄えも変わってくるほどです。

それだけでなく、出窓は日当たりや風通しも良くしてくれるため、快適な空間作りにもつながります。

出窓を作ればインテリアを飾るスペースも増えるほか、デスクと繋げることでワークスペースも広がります。

近年は自宅で仕事をする方もいるため、仕事部屋に出窓を採用してみるというのも良いのではないでしょうか。

5.外部階段

内部に設置された階段は延床面積に含まれてしまうのですが、外部に設定された階段は延床面積に含まれません。

あまり一般家庭で外部階段を設置する機会はないかもしれませんが、二世帯住宅などで外に階段を取り入れたいという際には、外部階段という形で採用してみても良いでしょう。

あえて外部階段を導入して家の中の階段を減らせば、より有効なスペースの確保につながります。

ただし、外部階段はどのような階段でも良いというわけではなく、一部制限があります。

なかでも、外に出ている部分の割合や高さ、広さなどの条件も満たさなくてはなりません。

それらの点も加味して採用を検討してみましょう。

ベランダやバルコニー、外部階段がある物件の建築面積

人によっては大きめのベランダやバルコニー、外部階段の設置を考えている方も多いかもしれません。

その場合、建築面積に関しては単純に「建築面積＝1階部分の面積」と考えるわけにはいきません。

特に、柱の有無によって建築面積が変わることもあるため、柱がある場合と柱がない場合の両面で考えていく必要があります。

ここからは、建築面積をどうやって求めていくのか、この点についてさらに深く掘り下げていきます。

1.柱がある場合

本来、ベランダやバルコニーや外部階段を設置する場合は、柱が必要となります。

これら柱がある場合は、柱と家で作られる四角形とその先端から1m後退したところまでを建築面積とします。

2.柱がない場合

逆にベランダやバルコニーや外部階段の柱がない場合は、条件が変わってきます。

柱がない場合は、柱がないことに加えて1m以上突き出していない場合に限りほかの延床面積と同じように求められます。

その一方、1m以上突き出している場合は、その部分の先端から1m後退した部分までを建築面積とするため、範囲によって異なる点に注意しなければなりません。

まとめ

日本では土地に対して建物の割合というのが決められているほか、階層ごとにどこまで面積に含まれるのかも決められています。

面積の条件を超えてしまう物件の場合、そもそも建築が認められないケースもあります。

だからこそ、建築面積・延床面積・敷地面積がそれぞれ何を意味するのかを知っておく必要があるわけです。

これらは建築面積が上から見た際の面積、延床面積が各階層の床面積を足した面積、敷地面積が水平投影面積をそれぞれ意味します。

ただし、そうはいわれてもわからないこともあるかもしれません。

その場合は当社まで、お気軽にご相談ください。

当社では、お客様の疑問や質問に回答しているだけではなく、可能な範囲で提案もさせていただいています。

そのため、もしほかに聞きたいことがあれば、ぜひ当社までご連絡いただけますと幸いです。