長期優良住宅とはどんな家？認定基準やメリット・デメリットを解説

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マイホームを検討している人なら、「理想の家に、長く安心して住み続けたい」と誰もが思うところです。

その願いをかなえる住まいのかたちとして、「長期優良住宅」も選択肢の一つ。子や孫の世代まで、快適で安心して過ごせる家を実現してくれます。

長期優良住宅とは、具体的にどのような家を指すのでしょうか。

認定基準や特徴なども含めて、長期優良住宅の基本的な情報をまとめて紹介します。

長期優良住宅とは

長期優良住宅とは、長く住み続けるための措置を講じた高性能な建物のことです。

認定されるには、耐震性や省エネ性、劣化対策などの項目で国が定める基準を満たす必要があります。

つまり、長期優良住宅は「安心して長く住み続けられる家」という国のお墨付きを得た住宅といえるでしょう。

長期優良住宅は法律にもとづき、国が推奨している制度でもあります。

近年は、長期優良住宅の認定を受ける新築住宅が増えており、2022年度に建てられた新築戸建住宅の3割近く、約11万戸（※）が長期優良住宅の認定を取得しています。その数は、今後も増え続けると予測されています。

（※）参考：国土交通省「長期優良住宅の認定状況について（令和5年3月末時点）」

https://www.mlit.go.jp/report/press/house04_hh_001175.html

長期優良住宅の認定基準

新築戸建住宅における長期優良住宅の認定基準には、「劣化対策」「耐震性」「省エネ」などの項目が設けられています。

具体的な基準は、以下の通りです。

劣化対策

長期優良住宅の構造躯体には、数世代にわたり使い続けられるような措置を講じることが求められます。

具体的な指標として、住宅性能表示制度の「劣化対策等級3」が必須です。

このほか、建物の構造に応じた基準もあります。

耐震性

極めて稀に発生する大地震に対して、改修を容易にするために損傷しにくい措置が求められます。

戸建木造住宅の場合、通常「耐震等級２以上」が求められます。耐震等級２以上の場合、地震保険料の割引が適用される優遇措置が受けられます。

省エネ性

断熱性能を高めてエアコンの稼働を少なくできるなど、省エネ性能を高める工夫も必要です。

「断熱等性能等級5」「一次エネルギー消費量等級6」が、長期優良住宅では求められます。

省エネ性を高めることで、光熱費を抑えられるといったメリットもあります。

維持管理・更新の容易性

配管設備の定期点検やメンテナンス、更新などを容易にするための措置も、長期優良住宅の認定を受けるための条件です。

新築戸建住宅の場合、「維持管理対策等級３」を満たす必要があります。

居住環境

家を建てる地域における住居環境の維持・向上を図ることも、長期優良住宅には求められます。

その地域で定められた地区計画や景観計画などがある場合は、その計画内容と調和を図る必要があります。

住戸面積

良好な居住水準を確保する上で、建物の面積も認定条件の一つです。

戸建住宅の場合は75m2以上、1階の床面積は40m2以上（階段部分を除く）が必要です。

維持保全計画

長期優良住宅は、家に住み始めてからの定期点検や補修計画を立てることが求められ、その計画通りに実施する必要があります。

認定を受けるには、維持保全計画の策定が必須です。

自然災害への配慮

自然災害の発生リスクがある地域に家を建てる場合、リスクの高さに応じて行政の定める措置を講じる必要があります。

これにより、建物被害の軽減や防止に配慮することも、長期優良住宅には求められるのです。

長期優良住宅のメリット

長期優良住宅を取得すると、次のようなメリットが享受できます。

安心かつ快適な暮らしを長く維持できる

長期優良住宅は、耐震性や省エネ性などの機能を、数世代にわたって保てることが特徴の一つです。

仮に大地震に襲われても損傷を最小限に抑えられるため補修をすれば住み続けられますし、エアコンなどの使用回数を抑えても快適な住環境を維持でき光熱費を抑えられます。

減税措置が優遇される

長期優良住宅には、さまざまな減税制度の優遇措置が受けられることも大きなメリットです。

たとえば住宅ローン減税の場合、限度額が4,500万円（2024年入居の場合）と、一般住宅や他の省エネ住宅よりも高く設定されており、控除額も高くなる可能性があります。

住宅ローンを利用されない方には、投資型減税が受けられ、最大65万円の控除が受けられます（2023年時点）。

また固定資産税も、新築住宅に適用される減税措置（2分の1に減額）の期間が、通常は3年のところ、長期優良住宅なら5年間に延長されます（2024年3月31日までの特例）。

このほか、登録免許税や不動産取得税にも長期優良住宅には優遇措置があります。

住宅ローンの金利が優遇される

住宅ローンにも、長期優良住宅を取得される方を対象とした優遇措置を設けた商品があります。

一例としてフラット35S（金利Aプラン）の場合、維持保全型と併用することにより、当初5年間の金利が年0.5％引下げに。

6年目から10年目も、年0.25％引下げられます。

また、長期優良住宅の取得者は、返済期間が最長50年まで延長できる「フラット50」の利用も可能です。

地震保険料が割引になる

耐震等級の高い長期優良住宅を取得された方は、地震保険料の割引率がアップします。

一例として、耐震等級2は30％引き、耐震等級3は50％引きです。

免震建築物の場合も、50％引きになります。

使える補助金制度が多い

長期優良住宅の取得者は、国や自治体などが提供する補助金制度が活用しやすいです。

たとえば、2023年9月まで実施された「こどもエコすまい支援事業」は、長期優良住宅の認定取得した住宅が補助対象でした。

また、「地域型グリーン化事業」にも、長期優良住宅の取得者は対象になります。

なお、それぞれの事業の補助対象条件は、建物の性能以外にも細かい規定があります。

また、補助事業そのものの有無も、その時々によって異なります。

利用を検討されている方は、各事業のホームページなどでチェックしましょう。

資産価値を維持しやすい

資産性の観点でも、長期優良住宅は有利です。

長く住み続けることを前提に建てられた家ですから資産価値が落ちにくく、売却もスムーズに進むことが期待されます。

長期優良住宅のデメリット

メリットの多い長期優良住宅にも、デメリットはあります。

以下の点を把握した上で、検討することが大切です。

建設費が高くなりやすい

耐震性や省エネ性、劣化対策など、長期優良住宅にはさまざまな措置を講じなければならないため、設計費や建築費が一般的な住宅よりも高くなる傾向があります。

ただ、住み始めてからのランニングコストを含めると、長期優良住宅の方が安くなる可能性はあります。

認定申請の費用や時間がかかる

長期優良住宅に認定されるには、所管の行政庁に申請する必要があります。

この申請は、家の着工前に行い、認定通知書の交付を受けてから着工となるため、工事が始まるのが遅くなる場合があります。

ちなみに、申請から認定通知書が交付されるまでの期間は、数週間から1ヵ月くらいが目安です。

また、申請の際に提出する設計図書類の作成費用や、申請時の手数料などのコストも必要です。

住み始めてから定期点検やメンテナンスが必要

申請時に必要な書類には、定期点検やメンテナンスなどの計画を立てた「維持保全計画」の作成・提出もあります。

この計画に基づいて、住み始めてからは必要な点検や修繕を実施することも長期優良住宅に求められる条件です。

もし維持保全を怠った場合、長期優良住宅の認定の取り消される場合があります。

まとめ

長期優良住宅を検討する際には、住み始めてから長期スパンに及ぶライフスタイルや、維持していくための具体的な運用ルールも一緒に考えることが大切です。

とはいえ、数十年も先のことですから具体的にイメージできる方は多くないでしょう。

その場合、長期優良住宅の実績が豊富な施工会社に相談するのも一手です。

実績が豊富な会社であれば、技術力も高いので優れた家を建てられますし、認定申請の手続きも豊富な知識とノウハウでサポートしてくれます。

理想の長期優良住宅で長く安心して暮らす上でも、施工会社の選択が重要なポイントになるのです。