一戸建てとマンション・資産価値を維持しやすいのはどっち？評価額の考え方や維持費を比較

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マイホームの選択肢として、「一戸建て」と「マンション」のどちらにするかで迷われている方も多いのではないでしょうか。

なかには、将来を見据えて「資産価値の維持しやすい方を選びたい」と考えている方も、いらっしゃるかもしれません。

では、一戸建てとマンションとでは、どちらの方が資産価値を維持しやすいのでしょうか。

不動産における資産価値の基本的な考え方から、それぞれの維持費用なども含めて、一戸建てとマンションを比べてみましょう。

資産価値とは？

不動産における資産価値とは、一般的には土地や建物などの不動産の評価額や市場取引価格のことを表します。

平たくいえば、一戸建ての場合は土地と建物を1セットにした評価額、マンションであれば区分所有する一室の評価額のことです。

なお、マンションの区分所有者にも土地に対する権利（敷地利用権）があり、これも資産価値に含める場合があります。

資産価値といわれても、普段の生活ではあまり意識することがないかもしれません。

ただ、将来的に相続や売却をする際には、重要な観点です。

資産価値の高い物件であれば、スムーズに売却できたり高額の買い手が現れたりする可能性が高いです。

また、賃貸として活用する場合でも、借り手がつきやすく収益を得やすくなります。

逆に資産価値が低い物件だと、いつまでも売れなかったり、売れたとしても売却額でローンを完済できなかったりすることもあります。

賃貸にする場合でも、収益は得にくいでしょう。

こうした「値下がりしづらい」「負債にならない」といったリスクヘッジの観点からも、資産価値を維持しやすい物件を選ぶことが大切なのです。

一戸建てやマンションの資産価値を決める要素

一戸建てやマンションの資産価値は、さまざまな要素によって決まります。

不動産の資産価値を決める主なポイントを解説します。

周辺環境

資産価値を決める重要な要素のひとつが、周辺環境です。

「駅や商業施設に近い」「学校や病院などの公共施設が多い」といった利便性の高い土地は、資産価値が高くなる傾向があります。

また、一戸建ての場合は「閑静な住宅街」であることも資産価値に影響します。

周辺環境は、時代によっても変わります。

家を建てた時は周りに何もない土地でも、その後開発が進んで資産価値が向上するケースも少なくありません。

新興住宅地で物件を探すときは、将来の街づくり計画をチェックすることも、資産価値を維持するためには大切なポイントです。

土地の形状・立地

一戸建ての場合、土地の形状や立地も資産価値に大きく影響します。

土地の形状は、正方形や長方形などの整形地のほうが資産価値を維持しやすいといわれます。

また、土地に接する道路も、緊急車両が乗り入れできる道幅が確保されているなど接道状況もポイントになります。

地盤が弱いなど自然災害のリスクも、資産価値に影響します。大地震で液状化現象が起きたり、豪雨による水害で浸水したり、土砂災害のリスクが高かったりする物件は、資産価値が下がる可能性があります。

築年数

建物の資産価値は、築年数が経つほど失われていきます。

とりわけ一戸建てに多い木造住宅は、鉄筋コンクリートの建物と比べて法定耐用年数が短いため、築年数の古い木造住宅だと土地だけの価格で売買取引される物件もあります。

このため、鉄筋コンクリート造のマンションのほうが、資産価値はあるといわれることが多いです。

ただし、一戸建てには土地の資産価値があります。

建物の価値が下がっても土地の価値は下がりにくく、長い目で見ると一戸建ての方が資産価値を維持しやすいといえるでしょう。

なお、長期優良住宅のように耐震性や省エネ性に優れた住宅は、築年数が古くても一般的な住宅より資産価値を維持しやすいといわれます。

デザイン性

建物のデザインも、資産価値を左右するポイントになります。

一戸建ての場合、奇抜なデザインの注文住宅よりも、オーソドックスなデザインの分譲戸建住宅の方が買い手も付きやすく、資産価値が下がりにくいといわれます。

もっとも、著名な建築家がデザインした注文住宅であれば、資産価値が向上するケースもありますが、そうでなければ売却額が下がることもありますので注意が必要です。

一戸建てとマンションの資産価値を比較

では、一戸建てとマンションとを比べたとき、どちらの方が資産価値を維持しやすいのでしょうか。

一般的には、一戸建てよりマンションの方が資産価値はあるとされています。

その根拠として、建物の「法定耐用年数」の長さがあります。

法定耐用年数は税法上の評価基準で、建物の構造によって異なります。

たとえば、一戸建てに多い木造住宅の法定耐用年数は22年ですが、マンションに多い鉄筋コンクリート造だと47年です。

耐用年数を過ぎても住み続けられますが、金融機関などが不動産を評価する際には法定耐用年数を重視することが多く、築23年以上の木造一戸建てだと土地の価値だけになるケースもあります。

しかし、長期的にみると一戸建てのほうが資産価値を維持しやすいといわれます。

その理由として、マンションは建物の割合が高く、築年数が古くなるほど資産価値が下がるためです。

一戸建ては、築22年までは建物の価値が下がり続けるものの、土地の価値は下がりにくいため、23年目以降はほぼ一定になります。

これに対してマンションは、築47年まで下がり続けます。

仮に、築20年くらいの物件を売却するならマンションの方が資産価値を維持しやすく、売却額も高くなるでしょう。

ただ、築50年の物件だと土地の価値がある一戸建てのほうが売却額は高くなることもあるのです。

このように、一戸建てとマンションでは、資産価値の減り方が異なるという点は理解しておきたいポイントです。

一戸建てとマンションにかかる維持費を比較

一戸建てもマンションも、住み始めてからは「維持費」がかかります。

その額がどれくらい必要かも、住まいを決める要素の一つになるでしょう。

維持費を大きく分けると、「税金」「保険料」「修繕費（リフォーム代）」など、以下の項目が挙げられます。

・税金：固定資産税や都市計画税など

・保険料：火災保険料など

・修繕費：リフォーム代（マンションの場合は修繕積立金）

・その他：管理費・駐車場代など（マンションのみ）

では、物件価格3,000万円の新築一戸建てまたは新築マンションに30年間住み続けたとき、それぞれの維持費はどれくらい必要なのでしょうか。

ここでシミュレーションしてみます。

なお修繕費については、大きなリフォームを1回実施するものとします。

固定資産税はマンションの方が高くなりやすい

固定資産税は、マンションの方が高額になりやすいです。

上述のように、マンションは法定耐用年数が長いため、固定資産税評価額は一戸建てよりも緩やかに下がっていきます。

このため、建物に課せられる固定資産税が高くなりやすいのです。

火災保険や修繕費は一戸建ての方が高くなりやすい

一般的に火災保険料は、木造住宅が多い一戸建ての方が高い傾向があります。

鉄筋コンクリート造のマンションのように耐火構造の建物の方が安くなります。

また修繕費も、一戸建ての方が高くなる傾向があります。

マンションは区分所有のため、リフォームできる部分が室内のみに限られます。

屋根や外壁などの修繕も必要な一戸建てと比べると、リフォーム代は安くなるのです。

ただし、マンションには共有部のリフォームに必要な「修繕積立金」が別途あります。

マンションのみに必要な管理費・修繕積立金

マンションには、管理費と修繕積立金が毎月かかります。

また、車を所有している人は駐車場代も必要です。

これらの費用だけで、一戸建てに必要な維持費を上回る物件も多く、トータルの維持費は一戸建ての方が安くなるケースがほとんどです。

一戸建てとマンションで迷ったときに選ぶポイント

住まいを選ぶポイントは、資産価値や維持費といったお金のことだけではありません。

一戸建てとマンションを比べる時は、それぞれのメリット・デメリットも含めて総合的に判断することが大事です。

ここで、一戸建てとマンションの特徴を比べてみます。

一戸建てのメリット・デメリット

一戸建ての特徴は、住まいが独立していることが挙げられます。

プライバシーを守りやすく、近隣の目を気にせずに暮らせることがメリットの一つです。

騒音トラブルも、ほとんどありません。

また、マンションのように管理規約がないため、暮らしの自由度が高いこともメリットでしょう。

ペットを飼ったり、楽器を演奏したりするのも気兼ねなくできます。

一方でデメリットは、セキュリティに弱いこと。

空き巣などに狙われやすいため、防犯対策をしっかり取り組む必要があります。

また、郊外で交通の便がよくない土地だと、マイカーがなければ暮らしにくい点もデメリットといえます。

マンションのメリット・デメリット

マンションは、駅や商業施設の近くなど生活利便性の高い立地に多いのがメリットの一つです。

地域によっては、車がなくても生活ができ、免許返納後も安心して暮らせるでしょう。

セキュリティ面も、オートロックや防犯カメラなどの設備が充実しているため安心です。

自分の部屋のみ管理すれば良いという、管理の容易さもメリットですが、その代わり管理費や修繕積立金などのランニングコストが高いことがデメリットです。

車を所有している場合は駐車場代もかかります。

また、壁一枚で隣人の住まいがあるため、騒音などの近隣トラブルに巻き込まれやすいことも、一戸建てと比べたデメリットです。

まとめ

資産価値の観点で住まいを選ぶときは、周辺環境や立地を見ることが大切です。

これは、一戸建てにもマンションにも共通します。築年数で見れば、築浅ならマンションの方が資産価値は高くなりやすいものの、古くなると一戸建ての方が高くなるケースもあるため、一概にどちらが維持しやすいとはいえません。

一戸建てかマンションかで迷ったら、さまざまな観点で比べることが大切です。

それぞれの特徴を理解し、自分や家族にとって重要なポイントで比べて、住みやすい家を選びましょう。