新築物件か中古物件のリノベーションだとどちらがお得？それぞれの費用やメリット・デメリット比較

ブログ

マイホームといえば、一昔前は新築の一戸建てを連想される方の方が多かったかもしれません。価値観の多様化が進む現在では、新築に限らず、中古住宅をリノベーションしたマイホーム所有者も増えています。比較的に安価に家を購入できることから、特に若い世代の方にはリノベーションされた中古物件に人気が集まっているようです。

新築一戸建てを買うのと、中古住宅を購入してリノベーションするのとでは、どちらの方がお得になるのでしょうか。それぞれのメリット・デメリットと併せて検証してみましょう。

新築物件のメリット

まずは、新築の一戸建てを建てたり購入したりするメリットについて紹介します。新築物件を選ぶ方は、以下の点に着目することが多いようです。

希望する間取りや設備を取り入れやすい

新築一戸建ての特徴は、「自由度の高さ」。注文住宅であれば、自分が希望する間取りや設備、デザインの家を1から建てられる点が人気の理由です。分譲住宅でも、多様化するライフスタイルにあわせてさまざまな家が提供されていますし、条件によっては希望する設備に取り換えてくれるなど柔軟に対応してくれる施工会社もあります。

中古住宅をリノベーションする場合でも、希望の間取りや設備などを採用できますが、構造上の問題などの制約も多く変更できないケースもみられます。自由度の点では、新築の方が高いといえるでしょう。

構造面で安心

現在の住まいは、建築基準法をはじめ現行法に沿った家を提供しています。大きな地震にも耐えられる耐震基準はもちろん、耐久性や耐火性にも優れた構造の家ですから、長く安心して暮らせるでしょう。

建設中の家であれば、完成すると見られなくなる基礎や構造部分を自分の目で確認できる点も、中古住宅にはない魅力といえます。

ランニングコストを抑えやすい

新築一戸建てなら、最新の建材や工法、設備に囲まれた暮らしを実現できます。たとえば、断熱性能に優れた建材を使用したり、省エネ性能の高い設備を採用したりすることも可能で、住み始めてからの光熱費を抑えられる点も魅力でしょう。

キッチンやバスルーム、トイレといった設備も新しいので、フレッシュな気持ちで新生活を迎えられます。

税制面で有利

新築住宅は、税制面での優遇措置が受けられ節税できる点も魅力の一つです。

たとえば固定資産税の場合、新築の戸建住宅だと3年間は建物分が半額になります。これは、中古住宅にはない制度です。また所有権に関する登録免許税の場合、中古住宅だと固定資産評価額の0.3％が課税されますが、新築だと0.15％に緩和されます。

このほか、不動産取得税は、新築だと建物の固定資産評価額から1,200万円を控除した額に課せられる特例があるのに対し、中古では築年数に応じて控除額が減額になるため税金が高くなる可能性があります。

新築物件のデメリット

魅力的なメリットの多い新築一戸建てですが、中古住宅と比べるとデメリットになるポイントもあります。新築物件のデメリットは、以下の通りです。

中古住宅よりも高い

一番のデメリットは、価格の高さ。住まいだけに限りませんが、新品よりも中古の方が安くなるのは仕方ない一面もあるでしょう。

ただし、これは購入費用のみを比べた場合の話。中古住宅をリノベーションするとき、その内容によっては多額の工事費用がかかり、新築を購入した方が安くなるケースもあります。

住み始めるまでの時間がかかる

注文住宅の場合、プランニングから施工、完成するまでに短くても半年、長いと1年以上かかります。その間、賃貸物件などに仮住まいを探す手間や家賃が必要になることもあります。

もちろん、分譲住宅であれば住まいを決めたらすぐに引越しして新生活を始めることができますから、早く新居に移りたい方は分譲住宅を選ぶのも一手です。

完成後のイメージがしにくい

これも注文住宅にいえることですが、住み始めてからのイメージがしにくい点もデメリットのひとつ。実際に住んでみて、「イメージと違う」「日当りが悪い」「生活動線が悪い」といったトラブルが出てくることもあります。

既に完成している分譲住宅であればこうした問題は起きにくいですが、まだ完成していない場合は、同じようなトラブルが起きますので、しっかり確認しましょう。

立地条件の悪い物件もある

好立地の新築一戸建てを探すのは難しいのが現実です。駅や市街地から離れていたり、立地が良くても狭小地や変形地など希望する間取りの家が建てられなかったりする場合もあります。

好条件の土地を探すには、時間にゆとりをもって綿密にリサーチを進めることが大切です。

中古物件＋リノベーションのメリット

新築一戸建てのメリット・デメリットを見てきましたが、中古物件を購入してリノベーションする場合は、どうなのでしょうか。そのメリットから見ていきましょう。

新築住宅より安く手に入る

一番のメリットは、住宅購入にかかる費用が安いこと。条件にもよりますが、同じ立地、間取りの新築と比べると半額程度で購入できる物件も多くみられます。リノベーションの工事費用を加えても、新築一戸建てより安く抑えられるケースが多いです。

もちろん、工事の規模が大きいと新築一戸建ての方が安くなる場合もありますが、一般的なリノベーションであれば格安で希望の家を手に入れられます。

希望の家を探しやすい

不動産市場全体でみると、新築よりも中古の方が流通量は多いです。デザインや間取りのバリエーションも豊富ですし、希望に近い中古物件を購入すればリノベーション費用を抑えることも可能でしょう。

また、駅や市街地の近くなど立地条件のよい物件も豊富で、しかも新築より安いことからお得感があることもメリットといえます。

建物や周辺環境を確認できる

すでに完成した住まいですから、建物の状況や周辺環境などの確認もでき、住み始めてからのイメージがしやすいのも中古物件を選ぶメリットです。立地条件はもちろん、日当りや風通し、生活動線や家事動線、設備の使い勝手などもチェックできます。

使い勝手の悪い部分はリノベーションによって改善し、暮らしやすい住まいを実現しましょう。

ゆとりのある物件も多い

30～40年ほど前に建てられた家は、敷地や延床面積の大きい建物も多く、現代のライフスタイルを反映した新築と比べてゆとりを感じる物件が多いことも特徴です。

昔は子どもが多く祖父母と暮らす二世帯同居の家庭が一般的でした。部屋数の多い物件なら、壁を取り除いて開放的な空間を得ることも可能ですし、収納スペースとしての活用もできます。

中古物件＋リノベーションのデメリット

新築と甲乙つけがたいメリットのある中古物件＋リノベーションですが、注意点もあります。特に、建物の構造に関する点は慎重に調べてから物件選びをすることが大切です。

構造に不安がある

すでに完成した建物のため、構造部分を自分の目で確認できないことが中古住宅のデメリット。特に耐震性については、現行の耐震基準を満たさない中古物件の場合、耐震補強工事が必要になるため工事費用が増加する恐れがあります。

中古物件を選ぶ際は、新耐震基準が導入された1981年以降の物件、木造住宅なら改正建築基準法が施行された2000年以降の物件を選ぶことで、リノベーション費用を抑えやすくなります。

瑕疵担保責任保険が短い

リノベーション工事を進めていくなかで、床下の柱にシロアリ被害や腐食が見つかるといった話も、中古物件ではよくある話です。

こうした住宅の欠陥について保証してくれるのが、瑕疵担保責任保険。新築については法律で10年間と決まっていますが、中古住宅の場合は法律がなく、長くても2年、物件によっては保証がないケースもあり、修繕費用は全額自己負担になることもあります。契約する際には、保証内容もしっかり確認することが大切です。

リノベーションでも実現できないことがある

建物の構造によっては、壁や柱を取り除けなかったり水まわり部分を移せなかったりと、理想の間取りを実現できないこともあります。

技術的に可能な場合もありますが、難度の高い工事だとリノベーション費用も高くなり、新築を購入したほうが安くなることも。物件選びの際には、施工会社などの専門家の意見を聞きながら進めることをおすすめします。

住宅ローンの審査が通りにくい

新築と比べると中古住宅は担保力が低いため、住宅ローンの審査が通りにくいという一面もあります。たとえば、1981年以前に建てられた中古住宅で現行の耐震性を満たしていない物件であったり、耐火構造に適合していなかったりすると、金融機関によっては融資をしてくれない場合もあるため、金融機関への確認をおすすめします。

ただし、住宅購入費用は自己資金で賄い、リノベーション工事費用のみローンを利用することは可能です。いわゆる「リフォームローン」を使う方法ですが、一般的な住宅ローンよりも金利が高い傾向にあるため、返済負担が重くなるおそれがあります。

それぞれの費用を比較

これまでにお伝えした通り、新築一戸建てを購入するよりも中古住宅を購入してリノベーションした方が安くなるのが一般的です。では、どれくらいの価格差があるのでしょうか。

国土交通省がまとめた「住宅市場動向調査」によると、住宅購入時にかかる平均額は、以下のような結果になっています。

・注文住宅：4,615万円

・新築分譲住宅：3,851万円

・中古住宅：2,585万円

※出典：国土交通省住宅局「令和元年度　住宅市場動向調査」

https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001348002.pdf

中古住宅は、注文住宅のおよそ半額、新築分譲住宅のおよそ3分の2で取得できることがわかります。

仮に、リノベーション費用が1,000万円かかったとしても、注文住宅より約1,500万円、新築分譲住宅より200～300万円も安くなりますから、暮らし始めてからの生活にもゆとりが生じるでしょう。

まとめ

費用の点でみれば、中古住宅をリノベーションした方が安く抑えられますが、理想の住まいを決めるポイントは価格だけではありません。上記で示したように、新築と中古それぞれのメリットとデメリットを比較した上で、家族のライフスタイルにピッタリな住まいを探すことが重要です。

予算も大切なポイントですが、まずは「どんな家に住みたいか」という住まいの理想像を家族で話し合って決めるところから始めてみてはいかがでしょうか。

※本記事は●年●月時点の内容となっております。文中でご紹介する制度などは変更されることがございますので、詳しくはお問合せ下さい。