建ぺい率と容積率とは？概要や計算方法、緩和条件をわかりやすくまとめました

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家を建てる際、実は土地によってどのような建物を建てられるかが変わります。

必ずしも「土地が広い＝広い建物が建てられる」とは限らないため、これから住宅を取得する方は特に建ぺい率と容積率については注意が必要です。

建ぺい率と容積率については、よくわからないという方も少なくないでしょう。

今回の記事では、建ぺい率と容積率とはどのようなものなのかを解説します。

両者の概要はもちろん、計算方法や緩和条件をわかりやすく説明するので、ぜひ最後までお読みいただけると幸いです。

建ぺい率と容積率って何のこと？

まずは建ぺい率と容積率が何を表しているのかを見ていきましょう。

建ぺい率とは

建ぺい率はわかりやすくいうと「土地面積と建築された建物面積の割合」のことです。

たとえば、土地面積が100m2で建物面積が60m2であれば、建ぺい率は60％となります。

建ぺい率は行政によって上限が定められているため、家を建てる地域ごとに建ぺい率の上限を知っておく必要があります。

実際に建ぺい率が60％と定められている地域で家を建てる場合、100m2の土地に対して建物が60m2以内になるよう建築しなくてはなりません。

ここでは建ぺい率が60％の場合を例に挙げていますが、地域によっては50％のところや70％のところがあるかもしれません。

建ぺい率は不動産業者や建築業者が記載・公開してくれているので、依頼する工務店やハウスメーカーに聞いてみるのも良いでしょう。

もしくは行政がインターネット上に掲載している「都市計画図」なども参考になります。

容積率とは

容積率とは、わかりやすくいうと「土地面積と建物の延べ床面積の割合」のことです。

1階の床部分と2階の床部分を合計した全フロアの合計面積で計算されるため、注意が必要です。

たとえば、土地面積が100m2で建物面積が60m2であれば、建ぺい率は60％となるのですが、1階部分の延べ床面積60m2に加えて2階部分の延べ床面積も合計しなくてはならないのです。

仮に2階部分の延べ床面積が50m2の場合、1階部分の延べ床面積と合計して110m2が延べ床面積となります。

それにより容積率が110％となるわけです。

容積率も地域によって定められています。

なぜ容積率が定められているのかはいくつかの理由がありますが、その多くは道路などの公共施設とのバランスを保つためだったり、居住環境を保護するためだったりします。

なかでも、容積率は都市計画で「指定容積率」なるものが定められているため、制限を守って建築しなければなりません。

容積率も土地というよりも地域ごとに定められているため、家を建てる地域ごとに調べておくのが賢明です。

建ぺい率と容積率は用途地域で変わっている

建ぺい率と容積率は「用途地域」というエリア分けによって上限が指定されています。

これら用途地域をわかりやすくいうと「この地域はこの用途で使用するから、それに従ってくださいね」というものです。

ただし、用途地域は全部で13種類ありそれぞれに上限が定められているので、以下で詳しく見ていきましょう。

以上が大まかな用途地域の建ぺい率と容積率となります。

一般の方が単に家を建てるだけなら住宅関連の建ぺい率と容積率だけ見ておけば大丈夫です。

ちなみに、詳しい用途地域については市役所や区役所の都市計画課に問い合わせることで確認できます。

もしくはインターネット上でも確認できるので、ぜひ事前に用途地域も把握しておきましょう。

緩和条件を有効活用しよう

建ぺい率や容積率は上限が定められていますが、設計によっては制限を受けずに建築できる場合もあります。

実際に建ぺい率や容積率の計算においては、参入する面積を緩和できる方法があるのです。

たとえば、防火地域や防火建築物の場合は追加で10％、角地の場合も追加で10％が緩和されます。

つまり、元の建ぺい率が40％の地域であっても、緩和条件をクリアすれば60％まで引き上げられるのです。

逆に、元の建ぺい率が80％の用途地域で緩和条件をクリアすれば、100％の土地をフル活用できることを意味します。

民法第234条で「外壁は立地境界線から50cm離さなければならない」という規制さえ守れば、自由に建物を建てられるわけです。

ほかにも地下室を作る場合は物件全体の1/3までなら容積率に算入しなくて良いという緩和条件がありますし、ロフトや屋根裏収納を作る場合も延べ床面積に対して1/2までなら容積率に算入しなくて良いという緩和条件があります。

さらには、バルコニー・ベランダ・庇・吹き抜けなど、条件次第で緩和されるものもあります。

車庫やガレージも1/5を限度として建物面積に不算入できるため、土地を有効活用するにはそれら規制条件もうまく活用することが重要です。

建ぺい率・容積率の計算方法

ここからは建ぺい率と容積率の計算方法について見ていきましょう。

これらの計算方法に当てはめれば、建ぺい率も容積率も簡単に計算可能です。

たとえば、建物面積が60m2で土地面積が100m2であれば、60％が建ぺい率となります。

ただし、建ぺい率の計算に使用する建物面積は物件を真上から見下ろした際の広さで計算されます。

そのため、2階建ての場合は1階部分と2階部分の広い方の面積で計算しなくてはなりません。

同じく、延べ床面積が110m2（1階部分が60m2で2階部分が50m2）で土地面積が100m2であれば、110％が容積率となります。

これら容積率は「前面道路制限」という決まりがあり、敷地に面する道路の幅が12m未満の場合、その幅員に定数を掛けた数字の方が小さければ、その数字が容積率の上限となると定められています。

仮に容積率が200％であっても4mの道路に接していて定数が0.4の場合、その容積率は160％まで制限されてしまうというわけです。

このように建ぺい率と容積率で若干ながら計算方法と条件が異なるため、それぞれ制限がないかどうか精査しながら計算する必要があります。

建ぺい率・容積率に関する注意点

ここからは建ぺい率と容積率に関する注意点も併せて見ておきましょう。

1.制限を守らないと違法建築になる

建ぺい率と容積率は各地域によって定められており、その制限を守らなくてはなりません。

当然ながら制限を守らないと違法建築として扱われてしまいます。

対応してくれる不動産業者や建築業者が最適な条件で対応してくれるので、施主は基本的に心配する必要はありませんが、建ぺい率と容積率の制限はオーバーしないということは覚えておきましょう。

2.制限を守らないと住宅ローンが組めない

建ぺい率と容積率の制限を守らないと住宅ローンが組めなくなる可能性があります。

本来、金融機関では物件を担保として融資を行っているのですが、建ぺい率や容積率を守っていない物件はそもそも違法建築なので、担保としての価値がないためです。

違法物件は流通させられないため、金融機関も融資するわけにはいかないのです。

その結果、住宅ローンも組めなくなります。

住宅ローンを組む場合は、必ず各地域が指定している建ぺい率と容積率を守りましょう。

建ぺい率と容積率以外にも存在する建築制限

建築制限は建ぺい率と容積率だけとは限りません。実はほかにもいくつかの建築制限が存在します。

最後にそれらの建築制限も見ておきましょう。

1.絶対高さ制限

用途地域が第一種・第二種低層住居専用地域の場合、10mまたは12mの絶対高さ制限があります。

仮に、建ぺい率や容積率を守っていたとしても、これら絶対高さ制限を超過する物件を建てることはできません。

10～12mは一般的な木造建築の3階建てに相当するので、そうそう超過することはありませんが、家を建てる際は十分に注意しておきましょう。

2.高度地区制限

用途地域だけでなく都市計画法によって「高度地区」に指定されている地域の場合、高さに制限がかけられていることもあります。

高度地区は大きく分けて2つあり、最低限度高度地区と最高限度高度地区が存在します。

これらは日当たりや風通しを確保する目的で定められている場合があるので、家を建てる際はこちらも確認しておきたいです。

3.斜線制限

物件に関する制限の中でも特に厳しいといわれているのが斜線制限です。

これら斜線制限はある点から斜めに線を引き、その範囲内に物件が収まるように設定されています。

実際に家を建てる時はそれら斜線制限に収まるよう設計しなくてはなりません。

ちなみに、これら斜線制限は主に道路斜線と隣地斜線、北側斜線の3つがあります。

▼道路斜線制限

道路斜線制限は道路の日当たりや風通しを確保するための制限です。

道路斜線制限のある地域では、前面道路の反対側から1:1.25（1:1.5）の勾配の斜線を引き、その斜線からはみ出さないよう物件を設計しなくてはなりません。

▼隣地斜線制限

隣地斜線制限は隣地の日当たりや風通しを確保するための制限です。

隣地斜線制限のある地域では、高さ20mを超過する物件に対して制限がかかります。

ただし、一般的な居住用の物件だとこの制限には当てはまらないことが多いので、特に気にする必要はありません。

▼北側斜線制限

北側斜線制限は北側の隣地の日当たりや風通しを確保するための制限です。

住宅建築のプランとして日当たりや風通しを良くするために物件を敷地の北側に建てて南側に庭や畑を作ることがあるのですが、この時に北に寄せすぎると隣家に影響を及ぼしてしまいます。

それを防ぐため、北側斜線からはみ出さないよう物件を設計しなくてはなりません。

▼日影制限

日影制限は一定時間以上の日影を作らないようにするための制限です。

1年で最も太陽が低い冬至の日を基準に定められているもので、一定時間以上の日影ができてしまわないよう配慮された制限です。

通常の2階建て物件であればあまり気にしなくて良いものの、3階建て以上となると制限に引っかかる可能性があります。

住宅建築のプランに合わせて制限も確認しておきましょう。

まとめ

家を建てる際は必ず建ぺい率と容積率を守らなければなりません。

建ぺい率や容積率は地域ごとに異なるだけでなく、用途地域によっても違います。

詳しくは、各地域の役所に問い合わせるのがおすすめです。

もしくは、建築を依頼する工務店やハウスメーカーに聞いてみましょう。

なお、大兼工務店では、建ぺい率や容積率に関する質問はもちろん住宅建築に対する疑問にも随時お答えしておりますので、ぜひ気軽にお声がけください。