土地の名義変更はどうやる？名義変更の手続きの流れや期間・費用をわかりやすく説明します

ブログ

土地は本来、法務局の登記簿にて管理されています。

土地に限らず、建物なども同様です。

不動産の売買において、仮に土地の所有者が変わった場合、登記簿に記されている名義を変更しなくてはなりません。

これがいわゆる土地の名義変更となります。

しかし、実際に土地の名義変更をしようと思っても「どのように手続きを進めたら良いのだろう」という壁にぶつかります。

そこで、今回の記事では土地の名義変更の手続きについて解説するので、ぜひ参考にしていただけると幸いです。

特にここでは手続きの流れや期間、費用などについてわかりやすく説明するので、初めて土地の名義変更をするという方も安心して読み進めていただけるでしょう。

土地の名義変更とは？

そもそも土地の名義変更とは何を指すのか、これは文字通り法務局の登記簿にある名義を変更することを表します。

本来、土地に限らず建物なども法務局の登記簿によって管理されています。

当然ながら、不動産は常に所有者が変わるもので、売買や相続だけでなく贈与や財産分与という形で第三者へと名義が変わっていくのが特徴です。

その際、必要となるのが土地の名義変更です。

以下、主に土地の名義変更が必要なケースの一例となります。

1.売買
2.相続
3.贈与
4.財産分与

以上の売買・相続・贈与・財産分与の4つを行った際には、土地の名義変更が必要になります。

土地の名義変更は法務局で「所有権移転の登記申請」を行うだけなので難しくはありませんが、それでも不動産の所有権がどのようにして第三者に移ったのかを明確にしなくてはならないため、自分がどの内容に当てはまるのかを確認しておく必要があります。

土地の名義変更は自分でもできるのか？

では、土地の名義変更は自分でもできるのでしょうか。

これは結論を先に言うと、自分でもできます。

どうしても自分の手でやってみたいという方は挑戦してみても良いでしょう。

ただし、土地の名義変更には複雑な書類も多く、手続きだけでも大変です。

難しいと思った場合は、司法書士などの専門家に相談することも考えてみましょう。

ただ、近年は法務局で詳しく教えてくれる場合もあります。

そのため、自分で手続きしたいという場合は、まず法務局に相談すると良いでしょう。

法務局であれば必要な書類にどのようなものがあるのかを教えてくれるだけでなく、手続きに必要となる手順なども詳細に教えてくれます。

もちろん、それでも自分で手続きする場合は3～4回ほど法務局に出向かなくてはなりませんし、万が一にも記入した情報に不備があれば再度提出となるなど、負担は大きくなります。

司法書士への報酬を節約したいという方は、自分で書類を揃えて手続きすることも可能ですが、不動産関係の事柄に疎い方は専門家に相談する方が圧倒的に楽です。

土地の名義変更の手続きの流れや期間

ここからは土地の名義変更の手続きについて、その流れや期間などを見ていきましょう。

以下は土地の名義変更の大まかな流れとなります。

一見すると、手順も5つだけなので簡単そうに思えますが、特に「必要書類を集めること」と「法的書類を作ること」が意外に大変です。

実際に用意すべき書類もたくさんあります。

1.登記識別情報または登記済証
2.登記原因証明情報
3.代理権限証書
4.印鑑証明書
5.住所証明書
6.課税価格
7.登録免許税

これら書類を集めて最初から最後まで自分で手続きするとなると1ヵ月から1ヵ月半前後の期間が必要となるでしょう。

その期間は、あくまでも最短で済んだ場合の話であり、書類に不備があった場合はさらに時間もかかります。

さらに、法務局は基本的に平日の午前8時30分～午後17時15分までしか対応していないので、平日仕事をしている方は休みを取るだけでも一苦労でしょう。

だからこそ、司法書士に代行してもらった方が良いといわれているのです。

土地の名義変更が必要な状況は？

では、土地の名義変更が必要となる状況にはどのようなものがあるのでしょうか。

前述では売買・相続・贈与・財産分与の4つがあると言いましたが、ここからはそれぞれについて詳しく見ていきましょう。

1．売買したケース

不動産の売買において土地を手放した場合、その所有権は第三者に移ります。

これら不動産の売買については売主と買主の両方で手続きが行われるものの、どちらか一方が主導となって手続きすることも少なくありません。

なかでも、土地は売主から買主への名義変更が必要となるため、共同で手続きするのかどうか決めてから手続きを行いましょう。

2．相続したケース

不動産の所有者が亡くなった場合、相続というかたちで所有権が第三者に移ります。

原則として被相続人は亡くなっているので、相続人が土地の名義変更をしなくてはなりません。

3．贈与したケース

不動産の所有者が譲る場合、贈与というかたちで所有権が第三者に移ります。

この場合は、親族だけでなくほかの方も贈与の対象となるため、手続きは共同で行われることが少なくありません。

そのため、もし第三者に贈与するということなら、土地を贈与する側と贈与される側が共同で土地の名義変更の手続きをすると覚えておきましょう。

4．財産分与したケース

夫婦など共同で不動産を所有していた場合、離婚などを背景に財産分与というかたちで所有権が移ることもあります。

この場合、夫婦共同で所有していた場合は厄介で、どのように財産を分与するかが焦点となるでしょう。

そこは協議を行い、もし所有権がどちらかに移った場合は土地の名義変更が必要となる場合もあります。

土地の名義変更での注意点は？

土地の名義変更ではいくつか注意点があります。

中でも税金には特に注意が必要となります。

まずはそれぞれの土地の名義変更において発生する税金を見ていきましょう。

基本的に土地の売買では買主側に不動産取得税がかかり、相続では相続税、贈与では贈与税と不動産取得税がかかります。

財産分与の場合は贈与税や不動産取得税がかかりませんが、例外として譲渡所得税が発生する可能性もあるので注意が必要となります。

それでいてどのような状況で土地の名義変更があったかによって、これら税金を負担する側の状況も変わります。

例えば、売買の場合は土地の買主ではなく売主が譲渡所得税を負担しなくてはなりません。

また、相続の場合は土地の相続人が相続税を負担し、贈与の場合は贈与される側が贈与税や不動産取得税を負担することとなります。

条件次第では財産分与の場合も譲渡所得税を負担しなければならないこともあるため、これら税金には特に注意しておきましょう。

登録免許税を抑える方法

土地の名義変更で度々耳にするのが登録免許税と呼ばれる税金です。

これは主に不動産の所有権が移動した際に発生する登記にかかる税金です。

どのような手続きをするかによって税率も変わるため、併せて覚えておきましょう。

1.売買・贈与・財産分与：税率2.0％
2.相続：税率0.4％

このように不動産の所有権がどのようにして移るのかによって登録免許税の税率も変わるため、事前に確認しておきたいところです。

司法書士に依頼した場合にかかる費用や期間は？

土地の名義変更を司法書士に依頼した場合、当然ながら報酬を支払う義務が発生します。

しかし、実のところ司法書士に支払う報酬の金額は具体的に決められているわけではありません。

そこは司法書士によって大きく異なります。

ただ、相場を知らずに依頼すると損をしてしまうこともあるので、司法書士の相場についても知っておくべきです。

これは条件によっても異なるのですが、司法書士の報酬の相場は約5～7万円とされています。

土地の名義変更であれば、この範囲内で予算を組んでおきましょう。

ただし、司法書士によっては約10万円前後請求するところもあるため、どこからどこまで手続きを代行してくれるのか、その点も確認しておきましょう。

名義変更の手続きは自分でも行えるのか？

最後に、今までの内容の再確認となりますが、土地の名義変更は自分でも行えるのかについて総括します。

これに関しては自分でも行えます。

しかし、やはり忙しい合間を縫って法務局に何度も通い、その中で書類を集め、書類を書き、そして税金を納めるというのは大変です。

特に不動産に疎いという方であれば、さらに大きな壁として立ち塞がるでしょう。

そのため、個人的には司法書士などの専門家に代行してもらうことをおすすめします。

司法書士に依頼するとなると数万円～十数万円ほど報酬がかかりますが、それでも煩雑な手続きをすべて代行してくれるというのは便利です。

何より不備がないよう完璧にやってくれるからこそ、安心にもつながるのではないでしょうか。

どうしても自分でやりたいという方以外は、最寄りの司法書士事務所などに相談してみてください。

まとめ

土地の名義変更は法務局にて行えます。

それも手続きの流れさえ知っておけば自分でも可能です。

ただし、すべて自分でやるとなると1ヵ月～1ヵ月半ほどかかってしまいます。

忙しい中でその期間ずっと土地の名義変更に苛まれるというのは肉体的にも精神的にも堪えます。

だからこそ、そこは司法書士など専門家の力を借りましょう。

そうすることで不備もなく完璧に土地の名義変更ができます。

自分で手続きを行うと、どうしても「あれで合っていたのかな？」と、後から不安や心配が押し寄せてくることもあります。

だからこそ、プロに任せるのがおすすめです。