フラット35とはどんな住宅ローン？メリット・デメリットやフラット35Sとの違い

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住宅ローンの選択肢の一つに、「フラット35」を検討されている方も多いのではないでしょうか。

銀行や信用金庫をはじめ、多くの金融機関で取り扱っている住宅ローンですから、「どんな特徴があるのか？」と気になっている方もいらっしゃるでしょう。

ここでは、フラット35の概要や種類、利用するメリット・デメリットなどの情報をまとめて紹介します。

フラット35の概要

フラット35とは、独立行政法人の住宅金融支援機構が、銀行などの民間金融機関と提携して提供する、全期間固定金利の住宅ローンです。

銀行、信用金庫、ネットバンクなど多くの金融機関で扱っており、どこで申し込んでも利用条件や審査方法は共通です。

ただし、金利は金融機関ごとに異なります。

フラット35の一番の特徴は、全期間固定金利の住宅ローンであること。

市場金利が上昇しても、借入時の金利のまま変わりません。毎月の返済額も完済まで同じです。

また、団体信用生命保険への加入が任意であることも、大きな特徴でしょう。

健康に不安がある方でも利用しやすい住宅ローンといえます。

融資限度額は、8,000万円まで。借入期間は15年以上ですが、60歳以上の人は10年以上でも利用できます。

なお、申込時の年齢は70歳まで、完済時の年齢は80歳までです（親子リレー返済を利用される方は、70歳以上でも申し込みができます）。

利用条件

年齢のほかにも、フラット35を利用するには以下の条件を満たす必要があります。

・日本国籍を有す人（永住許可を得た外国籍の人・特別永住者も利用可）

・住宅金融支援機構が定める技術基準を満たす住宅を取得すること

・戸建住宅は、床面積が70㎡以上であること

・返済負担率は、年収400万円未満が30％以下、年収400万円以上が35％以下であること

フラット35の種類

フラット35には、いくつかの種類があります。

選び方によっては、審査やトータルの返済額にも影響しますので、それぞれの内容を確認しておきましょう。

「フラット20」「フラット50」とは

返済期間が15年以上20年以下の商品を「フラット20」、36年以上50年以下の商品を「フラット50」と呼びます。

フラット20は、フラット35と利用条件はほぼ同じです。

ただ、金利はフラット20の方が約0.4％低く設定されており、借入額の少ない方や早期に返済したい方に適した商品です。

一方、フラット50は長期優良住宅を取得する人が利用できる住宅ローンです。

長期優良住宅は建築コストが高くなる傾向があるため、より多くの融資を受けられるよう設けられました。

なお、金利はフラット35と比べて0.5％ほど高く設定されています。

フラット35Sとは？

フラット35Sとは、耐震性や省エネルギー性などに優れた家を取得する人が利用できる住宅ローンです。

一般的なフラット35よりも、住宅に関する技術基準が厳しくなりますが、適用されると借り入れから5年間または10年間の金利優遇が受けられます。

技術基準には、「省エネルギー性」「耐震性」「バリアフリー性」「耐久性・可変性」という4つの項目が設けられており、いずれか一つの基準をクリアすれば、フラット35Sを利用できます。具体的には、以下の通りです。

■フラット35S【ZEH】

ZEH水準を満たす住宅を取得された方が利用できる住宅ローンです。

金利は、当初5年間は0.5％の引き下げ、6年目から10年目までは0.25％引き下げられます。

なお、長期優良住宅の場合は、当初10年間の金利が0.5％引き下げになります。

また、フラット35S【ZEH】は予算に限りがあり、上限に達した場合は受付終了となります。

■フラット35S【金利Aプラン】

認定低炭素住宅や一次エネルギー消費量等級5の住宅などを取得した方が利用できます。

金利は、当初10年間が0.25％引き下げになります。

■フラット35S【金利Bプラン】

断熱等性能等級4の住宅や、一次エネルギー消費量等級4以上の住宅、免震建築物などの家を取得した方が利用できます。

金利は、当初5年間が0.25％引き下げになります。

フラット35の「保証型」とは？

フラット35は、「買取型」と「保証型」という2種類にも分けられます。

これは、住宅金融支援機構が金融機関の融資した額を買い取るか、あるいは保険をかけてローンの返済が滞った際に保証するかの違いです。

通常のフラット35は買取型で、保証型は取り扱っている金融機関が少ないため知らない方が多いかもしれません。

利用者目線で、買取型と保証型の違いを見ていくと、金利は保証型の方が低く設定されているケースが多いです。

これは、住宅金融支援機構が定める基準に基づいて金融機関が金利を決める買取型に対し、保証型は金融機関が金利を自由に設定できるからです。

また、団体信用生命保険に加入する場合、買取型はフラット35が提供する「新機構団信」が利用できますが、保証型は金融機関が提供する保険への加入になります（新機構団信に加入できません）。

このように、フラット35の保証型は、金融機関の裁量で決められるため、金利や返済方法などの要件は各行で異なります。

フラット35を利用するメリット

フラット35で住宅ローンを借り入れるメリットには、次のようなことがあります。

将来の家計の計画を立てやすい

フラット35は全期間固定金利のため、金利上昇リスクはなく、毎月の返済額も変わりません。

このため、将来の家計や資金計画を立てやすいことがメリットの一つです。

審査基準が比較的厳しくない

フラット35の審査項目は、「年齢」「返済負担率」「建物の技術基準」が主です。

勤続年数や雇用形態などは問わないため、転職・起業して間もない人でも審査に通る可能性があります。

団体信用生命保険の加入が任意

団体信用生命保険への加入が義務となっている住宅ローンが多い中、フラット35の場合、加入は任意です。

健康に不安がある人でも、フラット35なら審査に通るチャンスが高いといえます。

ただ、万一のことも考えて新機構団信または一般的な生命保険などに加入されることをおすすめします。

保証料・繰り上げ返済の手数料が無料

通常の住宅ローンでは、保証会社に対して保証料を支払う必要があります。

フラット35では、保証料は不要なためローン契約時に必要な諸費用を抑えられます。

また、繰り上げ返済の手数料も無料です。

フラット35を利用するデメリット

メリットがある一方で、フラット35にはデメリットもあります。

以下の点を把握した上で、利用を検討しましょう。

変動金利タイプより金利が高い

一般的に、住宅ローンの金利は固定金利よりも変動金利の商品の方が金利は低く設定されています。

2023年8月現在、フラット35の金利は1.72％ですが、銀行などの民間金融機関が提供する変動金利タイプの住宅ローンには、0.5～1％くらいの金利の商品が多数あります。

市場金利が下がっても返済額は変わらない

金利上昇リスクは避けられる一方で、金利が下がったときの恩恵が受けられないことも、フラット35を利用するデメリットの一つです。

適合証明書を取得する必要がある

フラット35に申し込む際には、住宅に関する技術基準を証明するために、建物の「適合証明書」を取得する必要があります。

これを取得するには、第三者機関による検査を実施するほか、その費用を別途用意しなければなりません。

なお、費用の相場は10～15万円くらいです。

諸費用までは借り入れできない

最近の住宅ローンには、登記費用や引っ越し代などの諸費用も借り入れできる商品も登場しています。

フラット35では、これら諸費用分を借り入れることはできません。

ほかの目的で使用すると、契約が破棄される場合がありますのでご注意ください。

フラット35に向いている人・向かない人

フラット35を利用して得する人もいれば、不利益を被る人もいます。

フラット35の利用に「向いている人」は、次のような方です。

・金利上昇リスクが心配な人

・収入が不安定な人

・団体信用生命保険に加入できない健康状態の人

一方で、フラット35の利用に「向かない人」は、次のような方だと考えられます。

・金利の低い商品を選びたい人

・金利が上昇しても返済できるだけの収入がある人

・借入期間が短い人

フラット35と民間住宅ローンをどう選ぶか？

「フラット35にするか、それとも他の住宅ローンにするか」と、住宅ローン選びに迷っている方もいらっしゃるでしょう。

どちらを選ぶかで迷ったら、以下の内容を比較した上で決めるのも一手です。

審査への通りやすさ

一般的な住宅ローンの審査では、年収や勤続年数、雇用形態など、さまざまな項目があります。

たとえば、転職や起業をして3年未満の人だと審査に通らない可能性がありますから、フラット35を選んだ方が得策でしょう。

利用のしやすさ

返済が始まってからの利便性も、住宅ローン選びの大切なポイントです。

たとえば、繰り上げ返済。フラット35は、1回あたり100万円以上という制限があります。

民間住宅ローンの中には、1回あたり1万円以上でも繰り上げ返済ができるところもありますので、こまめに返済したい方は民間住宅ローンの方が利便性は高いでしょう。

団体信用生命保険の保障内容

最近の住宅ローンは、団体信用生命保険の保障内容が充実しています。

フラット35にも「新機構団信」がありますが、保障内容で比べると民間住宅ローンの方が良いケースもあるでしょう。

ただし、フラット35は団体信用生命保険への加入は任意ですから、ほかの生命保険に加入するといった選択肢もあります。

まとめ

フラット35は、比較的審査が厳しくないといわれており、特に自営業者や転職して日の浅い人に適した住宅ローンです。

もちろん、会社員や給与所得者でも利用できます。

一方で、固定金利タイプの商品ですから、変動金利タイプよりも金利が高く設定されています。

現在の低金利が完済まで続く場合、トータルの返済額は高くなってしまいます。

住宅ローンを選ぶ際には、このように金利動向や審査の通りやすさ、利便性など、さまざまな観点で比較して選ぶことが大切です。

その上で、自分に適した商品を選びましょう。