住宅ローンはどう選ぶ？金利タイプや借入先、借入方法を知ろう

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住宅ローンは長い人生をかけて返済していくもののため、将来設計まで考えて組む必要があります。しかし、住宅ローンに対する勉強不足により、金融機関が推奨しているものを適当に選んでしまっている方も多いです。

本来、住宅ローンは大きな買い物になりますので、適当に決めると後悔することもあります。今回の記事では住宅ローン選びで失敗しないために、金利タイプや借入先、借入方法などをそれぞれ詳しく解説します。

「家を建てよう」「住宅を購入しよう」と考えている方で住宅ローンを組む予定の方は、ぜひ各金融機関のメリット・デメリットも併せて知っておきましょう。

住宅ローンの金利タイプにはどんなタイプがあるのか？

住宅ローンにはいくつかの金利タイプが用意されており、金融機関ごとに提供されているものも異なります。そのため、どのようなタイプを選択するかによって将来設計も変わってきます。返済計画を上手に立てるためにもタイプごとに詳細を理解しておくことは重要です。ここでは金利タイプごとの特徴とメリット・デメリットを解説します。

全期間固定型

住宅ローンの中でも経済情勢の影響を受けず、完済まで半永久的に金利が変わらないのが全期間固定型です。

全期間固定型は市場の金利が上昇してもその影響を受けず、契約時の金利がずっと適用されます。つまり、完済まで金利が変わらないからこそ返済計画も立てやすいというメリットがあります。また、返済額が変わらないのはもちろん、申し込みした段階で返済の総額や月々の返済額がわかるので、返済計画もより立てやすいです。

逆に、全期間固定型は市場の金利が下降しても影響を受けないため、契約時と比べて負担が減るということもありません。市場に流されないという強みがある反面、金利が高くなっても低くなっても損も得もしないのです。そのほか、全期間固定型はそもそもの金利自体がほかの金利タイプに比べて高く設定されているため、負担は大きいです。これらがデメリットとなります。

変動金利型

住宅ローンの中でも市場金利の動向に影響されるのが、変動金利型です。これは原則5年ごとに金利が変動する金利タイプで、状況次第で得をする場合も損をする場合もあるのが特徴です。

変動金利型は文字通り市場金利の影響をダイレクトに受けるため、金利が下降すると負担が軽減されます。返済額が目に見えて減るので、金利が下がるという状況においては非常にメリットが大きな金利タイプとなります。

逆に、変動金利型は金利の影響を強く受けるため、もし金利が上昇してしまうと負担も増幅してしまうのがデメリットです。当然ながら、金利が高くなれば返済額も大きくなってしまいます。また、金利の動向で返済計画もその都度変えなくてはならないため、返済計画も立てづらいのがネックです。

固定期間選択型

全期間固定型と変動金利型をミックスしたものが、固定期間選択型です。この金利タイプは全期間固定型と変動金利型の良いところを組み合わせたものとなるため、近年多くのオーナーから支持されています。

メリットとデメリットは、それぞれ全期間固定型と変動金利型と同じなのですが、固定期間選択は「最初の5年～10年は金利が〇〇％」というように「返済開始から一定期間を固定金利」「一定期間を過ぎたら変動金利」という具合に選択できます。

異なる金利タイプを組み合わせるプランも豊富に用意されているため、もしどちらも上手に活用したいということなら固定期間選択型を選んでみてください。

住宅ローンの借入先の選択肢

住宅ローンは限られた金融機関から借り入れするのではなく、無数の選択肢があります。そのため、借入先の選択肢についてもあらかじめ熟考しておくことが大切です。ここからは住宅ローンの借入先として代表的な民間ローンとフラット35、財形住宅融資についてそれぞれまとめます。

民間ローン

民間ローンとはいわゆる大手銀行や地方銀行、ネット銀行などの各銀行の住宅ローンとなります。そのほか、生命保険会社や農協、そのほかの金融機関も借入先の選択肢としてあるため、まずはそれらの民間ローンの特徴を把握しておくことが重要です。

民間ローンでは変動金利型を選択できるので、低金利で返済総額もカットできます。民間ローンは競争も激しいため、近年では1％を切るほどの低金利で借り入れられる場合もあります。低金利を維持できれば返済総額も減り、経済的負担もかなり軽減できるのは大きなメリットです。また、借入先によっては団体信用生命保険が適用可能なため、万が一、契約者の方が亡くなった場合や働けなくなってしまった場合、保険金でカバーすることも可能です。

しかし、民間ローンで変動金利型を選ぶと、万が一、金利が高くなった場合は負担もそれ相応に大きくなります。契約者が経済的負担で困窮しないよう金利が125％を超えない「125％ルール」というものも設定されているのですが、それでも金利が高くなると負担が増えることはデメリットといえるでしょう。場合によっては高金利が続くこともあるため、返済計画は柔軟に対応できるよう準備しなくてはなりません。

フラット35

フラット35とは2003年に生まれた住宅ローンで、その性質は全期間固定型と同義です。フラット35では融資が決まった時点で返済総額も決まるため、将来的にどれくらいの返済額となるのかも予測しやすいのが特徴です。

フラット35では全期間固定型と同様に返済額も固定されるため、返済計画が頓挫する可能性が低いです。若干ながら高金利ではあるものの、市場の影響をダイレクトに受けないという点では安定して返済したい方におすすめの借入先となります。また、民間ローンは審査が厳しいところも多いですが、フラット35は比較的審査も通りやすいのがメリットです。

ただ、フラット35は土地と建物の両方を建築することが条件となるだけでなく、適合証明書などの書類も必要です。また、融資の合計額が全体の9割を超えてしまうと「9割以下の金利＋0.44％」というさらなる高金利になってしまいます。そのため、1割以上の自己資金を準備しておくなど、契約時の負担は若干ながら大きいのがデメリットとなります。

財形住宅融資

財形住宅融資とは働きながら財形貯蓄ができる方に最適な借入先です。これはオーナーの方が勤めている会社や企業で財形貯蓄を行いながら、計画的に返済できるのが特徴となります。

財形住宅融資では金利が低く、フラット35などと比べても低金利です。具体的に財形住宅融資は年0.62％という低金利のため、フラット35の年1.23％に比べると倍近く負担が変わってきます。勤め先の規模によってはさらに優遇されることもあるなど、借入先としてはメリットも大きい選択肢となるでしょう。

一方で、財形住宅融資は規模の小さい土地や建物の購入にしか使えません。なぜなら、借入可能額が少なく設定されているためです。小さい家でも良いということなら問題ないですが、申請方法も複雑で計画も立てづらいためデメリットは少なからずあります。また、金利が安くとも融資事務手数料などもかかるため、契約時の負担がそれ相応に高いのもネックです。

住宅ローンの借り入れ方法の種類と注意点

住宅ローンを組むとは言っても無数の借り入れ方法があります。借入方法によってはメリットとデメリットが大きく変わるだけでなく、それに合わせて返済計画も変えなくてはなりません。事前に借り入れ方法の種類と注意点は確認しておきましょう。

ペアローン

ペアローンというのは夫婦2人で1つの家の住宅ローンを組む方法です。本来の住宅ローンは契約者も1人が普通ですが、経済的負担を軽減することはもちろん、リスク分散のためにもペアローンを組むという方は多いです。

ペアローンでは2人分の住宅ローン控除が適用可能なため、税金の負担を軽減できます。契約者も2人となるため、当然ながら借入可能額も2人分が確保できます。そのため、夫婦で一緒に家を買うという際にはメリットの多い借り入れ方法となるでしょう。その一方、2人分の事務手数料などもかかるほか、離婚した場合には離婚後もお金の支払いが続くことになるため注意が必要です。

連帯債務

連帯債務というのは連名で1つの家の住宅ローンを組む方法です。よく耳にする連帯保証とはまた別物で、金融機関ごとに選択できる方法も異なります。

連帯債務では事務手数料などが1人分で済み、それでいて住宅ローン控除も受けられるので節税への効果も期待できるでしょう。また、連帯債務は連帯債務者と併せた収入による審査となるため、借入可能額も増やせるのがメリットです。ただ、連帯債務者は原則として団体信用生命保険などには加入できないこともあるので、返済計画は入念に立てなくてはなりません。

連帯保証

連帯保証というのは住宅ローンにおいて頻繁に耳にする言葉で、連帯保証人が債務者の担保となることで住宅ローンを組む方法となります。これは債務者が住宅ローンを返済できなくなった場合に、連帯保証人が返済するのが特徴です。

家族や親戚が連帯保証人となってくれれば、契約者に万が一のことがあっても金融事故扱いとならないのがメリットとなります。そのほか、団体信用生命保険も適用可能なので、死亡や障害などで返済困難となった場合も安心です。

ただ、連帯保証人は本人との深い信頼関係がないと成り立たないため、身内が少ない人にとってハードルが高いのはデメリットとなるでしょう。

まとめ

住宅ローンは選ぶ金利タイプや借入先、借入方法によって返済総額も変わります。それだけでなくメリット・デメリットもそれぞれ異なるため、契約者の方それぞれに合わせた選択肢を選ぶことが重要です。

金利タイプだけでも全期間固定型と変動金利型と固定期間選択型がありますし、借入先も民間ローン以外にフラット35や財形住宅融資があります。さらに借入方法もペアローンや連帯債務や連帯保証などがあるため、慎重に検討して決めていく必要があるでしょう。