住宅ローン借り換えのメリット・デメリットは？適切なタイミングも紹介

ブログ

この記事では、住宅ローン借り換えのメリット・デメリットについて解説します。

住宅ローンの借り換えとは、新たなローンを利用して、現在のローンを一括返済する手続きのことです。現在のローンよりも条件のよいローンに切り替えることで、月々の返済額を減らしたり、総返済額を大幅に削減したりすることも可能です。

借り換えは家計の負担を軽減する有効な手段ですが、一方で手続きに手間や費用がかかる場合もあります。この記事では、借り換えに適したタイミングについてもわかりやすく紹介します。

【この記事でわかること】

⚫︎住宅ローン借り換えのメリット
⚫︎住宅ローン借り換えのデメリット・注意点
⚫︎住宅ローン借り換えのタイミングを見極めるポイント
⚫︎住宅ローン借り換えによる返済額を実際にシミュレーション
⚫︎住宅ローン借り換えができないケース

住宅ローン借り換えのメリット

住宅ローン借り換えのメリットは以下のとおりです。

⚫︎返済期間を短縮できる
⚫︎月々の返済負担が軽減できる
⚫︎金利上昇リスクに備えられる
⚫︎保障内容が手厚くなる
⚫︎リフォームローンをまとめられる

順番に紹介します。

返済期間を短縮できる

まず、返済期間を短縮できる点がメリットとして挙げられます。住宅ローンの借り換えを行うことで、現在よりも短い返済期間で新たなローンを組むことが可能です。

家計に余裕がある場合は、返済期間を短縮して借り換えることで、総返済額を抑える効果が期待できます。

返済期間が短くなると、金利負担の総額も減るため、利息に支払う費用を大幅に節約できます。

月々の返済負担が軽減できる

月々の返済負担を軽減できるメリットもあります。住宅ローンの借り換えをすると、月々の返済額を減らすことができ、家計の負担を減らせます。

金利が低いローンや、返済期間が長期のプランに借り換えることで、月々の支払いが減り、手元に残るお金を増やせます。

毎月の支出が抑えられることで現在の家計に余裕が生まれ、生活の質向上に繋がる選択肢が広がります。浮いたお金を使って少し贅沢したり、将来のために貯蓄や投資に回したりすることも可能になるでしょう。

金利上昇リスクに備えられる

金利上昇リスクに備えられるメリットもあります。

住宅ローンは、将来の金利上昇に備えて見直しが必要です。特に、変動金利で借りている場合、金利の上昇による返済負担増を避けるため、固定金利への借り換えを検討する価値があります。

他の金融機関に借り換えることで、より低い固定金利を選べる可能性もあります。

保障内容が手厚くなる

保障内容が手厚くなるメリットもあります。

団信は、契約者が死亡または高度障害状態になった場合に、残りの住宅ローンが保険で弁済される仕組みで、ほとんどの金融機関で加入が義務付けられています。

しかし、病気などによって働けなくなった場合の保障は、団信でカバーされません。借り換えの際、新たな金融機関で特約付き団信や特定疾病保障保険を選ぶことで、病気による収入減少に備えた保障を追加できます。

家計の負担を軽減し、安心して住宅ローンを返済できる体制を整えることが可能です。

リフォームローンをまとめられる

リフォームローンをまとめられるメリットもあります。リフォームローンを組み合わせることで、住宅の改修資金を確保しつつ、ローンを一本化して管理を簡略化できます。

借り換えと同時にリフォーム費用を含めることで効率よく住宅を改修し、価値を高めることも可能になるでしょう。

住宅ローン借り換えのデメリット・注意点

住宅ローン借り換えのデメリット・注意点は以下のとおりです。

⚫︎審査が厳しくなるおそれがある
⚫︎諸費用が発生する
⚫︎住宅ローン控除の金額が減る場合がある
⚫︎状況によっては返済負担額が変わらない場合がある

順番に解説します。

審査が厳しくなるおそれがある

まず、審査が厳しくなるおそれがある点がデメリットとして挙げられます。住宅ローンの借り換えでは、再契約に伴い新たな審査が必要です。

事前審査や本審査を通過するためには、収入証明や抵当権設定に必要な資料の準備や融資実行のタイミング調整など、手間がかかる場合があります。

また、現在の収入状況や職歴、健康状態によっては、審査に通らないリスクもあります。

特に、団体信用生命保険（団信）への再加入が求められるため、健康状態によっては加入が認められない、または保障内容が制限される可能性もある点に注意が必要です。

諸費用が発生する

諸費用が発生する点もデメリットの1つです。主な費用として、金融機関に支払う事務手数料や保証料、一括返済にかかる費用が挙げられます。

また、抵当権変更に関連する登録免許税や印紙税、司法書士への報酬も必要です。

特に、事務手数料や保証料は費用の中でも大きな割合を占めるため、これらの費用を含めた総額を考慮した上で慎重に判断しましょう。

住宅ローン控除の金額が減る場合がある

住宅ローン控除の金額が減る場合がある点も、デメリットの1つです。住宅ローンの借り換えでは、条件によって住宅ローン控除の金額が減少する可能性があります。

控除は、年末のローン残高の1％または0.7％が適用されるため、借り換えによる返済期間の短縮や借入金額の減少によって減額される場合があります。

特に、借り換えをした後の返済期間が10年未満になる場合は、住宅ローン控除を受けること自体ができなくなる点に注意が必要です。

借り換えを検討する際は、金利や返済額だけでなく、住宅ローン控除も計算に入れるのをおすすめします。

※参考：住宅：住宅ローン減税｜国土交通省

状況によっては返済負担額が変わらない場合がある

借り換えを行ったものの、返済額が変わらないケースもあります。

住宅ローンを固定金利タイプに借り換えた場合、金利が上昇することで家計への負担が増えるおそれがあります。

また、借り換えをして期間が短縮されても、月々の返済額が増加する場合があり、結果として全体の負担額が大きく変わらないこともあるでしょう。

住宅ローン借り換えのタイミングを見極めるポイント

住宅ローン借り換えのタイミングを見極めるポイントは以下のとおりです。

⚫︎住宅ローン残債
⚫︎返済期間
⚫︎金利差

順番に解説します。

住宅ローン残債

住宅ローン借り換えのタイミングは、残債額が見極めるポイントになります。

残債が1,000万円以上ある場合は借り換えのメリットが大きい傾向があります。なぜなら、残債が大きいほど金利差による返済総額の削減効果が高いからです。

一方で、残債が1,000万円未満の場合は、借り換えの効果が小さくなる可能性があるため、考慮が必要です。

返済期間

住宅ローン借り換えのタイミングは、残りの返済期間も見極めるポイントになります。

返済期間が10年以上残っている場合に借り換えのメリットが大きい傾向にあります。なぜなら、返済期間が長いほど金利差による返済総額の削減効果が大きくなるからです。

たとえば、残りの返済期間が20年ある場合、金利が1％下がることで大幅な総返済額の削減が期待できます。

一方で、返済期間が10年未満の場合、借り換えに伴う手数料や諸費用を金利差で補いきれず、結果としてメリットが少なくなる可能性があるでしょう。

また、一部の金融機関では借り換え時に返済期間の延長が可能ですが、これにより総返済額が増える場合もあるため、しっかりと判断する必要があります。

金利差

住宅ローンの借り換えのタイミングは金利差が見極めるポイントになります。現在のローンと新しいローンの金利差が1.0％以上だと、借り換えの効果が期待できます

しかし、金利差が0.3％以上でも、住宅ローンの残債が多く残りの返済期間が長い場合には、借り換えによるメリットがある場合もあります。

金利差が小さい場合でも、総返済額の削減効果を計算し、諸費用を差し引いても得られるメリットがあるかどうかを確認することが重要です。

住宅ローン借り換えによる返済額を実際にシミュレーション

ここでは、住宅ローン借り換えによる返済額をシミュレーションします。

例として、住宅ローンの残高が1,500万円、残りの返済期間が10年、変動金利が1.8％とした場合、借り換え後の返済額は以下のとおりです。

※参考：住宅ローン借換シミュレーション｜三菱UFJ銀行

※元利均等返済方式

上記の表から金利が約1.5％低くなることで、総返済額が64万円程度減額になっていることがわかります。月々の返済額も約1万円減額になっていることから、家計負担も軽減されます。

なお、借り換えには別途諸費用がかかりますが、それを考慮しても借り換えによるメリットが十分に大きいといえるでしょう。

住宅ローン借り換えができないケース

住宅ローン借り換えができないケースは以下のとおりです。

⚫︎契約者の条件が悪くなっているケース
⚫︎物件価値が大きく減少しているケース
⚫︎住宅を賃貸にしているケース

順番に解説します。

契約者の条件が悪くなっているケース

住宅ローンの借り換えができないケースとして、契約者の条件が悪くなっていることが挙げられます。

たとえば、収入の減少や健康状態の悪化により審査基準を満たさないケースや、団体信用生命保険の審査に通らないケースです。

また、雇用形態の変更や2ヶ月以上のローン延滞、多額のカードローンなどの他の借入れがある場合も、信用情報が影響し審査が通りにくくなることがあります。

物件価値が大きく減少しているケース

住宅ローンの借り換えができないケースとして、物件価値が大きく減少していることも挙げられます。

住宅ローンの借り換えでは、住宅を担保にして借り入れをします。そのため、物件の担保価値が大幅に下がっている場合、希望額の借り換えができないことがあるでしょう。

特に、経済情勢の悪化や自然災害などによって住宅価値が急激に下落した場合、担保としての価値が不足し、借り換えが認められないおそれがあります。

借り換えをする際には、物件の価値がローン希望額を満たしているかを確認しましょう。

住宅を賃貸にしているケース

住宅ローンの借り換えができないケースとして、住宅を賃貸にしていることも挙げられます。

住宅ローンは「自分が住む家」の購入を前提としており、賃貸目的での使用は契約違反となることが一般的です。そのため、住宅を賃貸に出している状況では、住宅ローンとしての借り換え審査に通らないことがあります。

ただし、単身赴任や転勤など、金融機関が「やむを得ない事情」と判断するケースでは、例外的に賃貸が許可される場合もあります。

住宅ローン借り換えに関するよくある質問

住宅ローン借り換えに関するよくある質問は以下のとおりです。

⚫︎同じ銀行で住宅ローンの借り換えはできる？
⚫︎住宅ローンの借り換えで得する条件は？
⚫︎住宅ローンの借り換えでよくある失敗例は？

順番に解説します。

同じ銀行で住宅ローンの借り換えはできる？

基本的に、同じ銀行で住宅ローンの借り換えを行うことはできません。

なぜなら、借り換えの目的は金利を下げることがほとんどであり、金融機関にとって利息収入が減少し、経済的な利益を失う結果となるからです。

ただし、フラット35のような全期間固定型ローンを利用している場合は、フラット20など低金利のプランに切り替える借り換えが認められることがあります。

この場合でも、金融機関ごとに取り扱いが異なるため、事前に確認が必要です。

住宅ローンの借り換えで得する条件は？

一概にはいえませんが、住宅ローンの借り換えで得する条件は主に以下のとおりです。

上記の表の条件のうち、1つでも当てはまる場合は、住宅ローンの借り換えを検討してみるのがおすすめです。

住宅ローンの借り換えでよくある失敗例は？

住宅ローンの借り換えでよくある失敗事例として、審査基準が厳しくなり、新規借入時よりも年齢や健康状態、収入の変化が影響して審査に通らないケースなどが挙げられます。

また、借り換えにかかる手数料や諸費用を考慮せず、結果的に返済総額が増えてしまうことも少なくありません。

金利タイプを適切に選ばず、固定金利の契約後に金利が下がったり、変動金利で予想外の金利上昇に直面したりする事例もあります。

住宅ローンの借り換えで後悔しないためには

住宅ローンの借り換えで後悔しないためには、借り換えのメリット・デメリットを理解しておくのが大切です。

借り換えの効果を得やすいのは、一般的に残債が1,000万円以上、かつ返済期間が10年以上残っている場合や、現在の金利と借り換えをした後の金利差が0.3％以上ある場合などです。

これらの条件を満たす際に借り換えを検討することで、メリットを最大限に引き出せる可能性があります。

だいかねの家では、家づくりだけでなく資金計画についてもご相談を受け付けております。家づくりについてお悩みの方は、ぜひだいかねの家にご相談ください。

だいかねの家の資料請求はこちら