住宅ローンはどうやって借りる？借り方・融資までの流れとは？

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住宅ローンには複数の選択肢があるものの、共通する流れとして審査と契約があります。しかし、その審査と契約の前後にもやっておくべきことは多々あります。それらは家の購入において必ず必要となる工程として覚えておく必要があります。

今回は住宅ローンの借り方はもちろん融資までの流れを詳しく解説するので、これから家を買ったり建てたりする予定の方は参考にしてください。項目ごとにわかりやすくご紹介するので、最後まで目を通していただけると幸いです。

住宅ローンの審査の大まかな流れ

住宅ローンを組むには、まず審査に合格しなくてはなりません。近年は働き方も生き方も多様化している一方、金融機関の審査に関しては未だ厳しいままです。徐々に緩和されつつあるものの、住宅ローンを借り入れる際には審査の流れを把握することが重要です。下記はそのステップとなります。

1．仮審査：1週間前後

2．仮審査結果の通知：1週間前後

3．本審査：10日～2週間前後

4．本審査の通知：10日～2週間前後

5．金銭消費貸借契約：1ヵ月前後

住宅ローンは数百万円～数千万円という単位になるため、金融機関も手放しで借り入れさせるわけにはいきません。そのため、上記のような複数の審査があります。大きく分けて仮審査と本審査の2つがあるため、事前に入念な準備を行って挑みましょう。実際に融資が実行されるのに1ヵ月以上かかることもあるので、余裕をもって申請することが重要です。

事前審査と本審査は何が違うのか？

事前審査は仮審査のことなのですが、本審査とは別物です。仮審査は金融機関が「融資可能かどうか」を判断する審査となります。一方で本審査は金融機関が「本当に融資して良いか」を判断する審査となります。つまり、審査の目的が異なるのです。

仮審査に合格したからといって本審査にも合格するとは限らないため、両方通過する必要があります。どちらか一方だけ通過しても住宅ローンは借り入れできないので、必要書類を含め厳正な審査を通過できるよう準備を進めましょう。

大まかな借入可能額がいくらになるかを知ろう

審査を通過することはもちろん重要なのですが、住宅ローンを組む際には借入可能額がいくらになるのかを知る必要があります。これら借入可能額は契約者本人の収入によって変動するため、人によって数百万円～数千万円ほどの差が生まれることもあります。

たとえば、4,000万円の住宅ローンを組みたくても、年収が200万円以下の場合は審査に落ちることがあります。その一方、仕事が安泰で安定した月収が確保できる場合は、借入可能額を増やすことも可能です。まずは大まかな借入可能額がいくらになるのかを金融機関ごとに試算してもらいましょう。

住宅ローンの事前審査（仮審査）

住宅ローンには事前審査とよばれる仮審査があります。ここからは、仮審査がどのようなものなのかを、より具体的に解説します。

事前審査（仮審査）とは？

仮審査とは事前審査とも呼ばれるもので、本審査の前段階で行う審査のことです。通常は購入する物件の申し込みをする段階で、仮審査を行います。これに通過することで本審査に進めるため、油断しないことが重要です。

事前審査（仮審査）の審査期間は？

仮審査の審査機関は1週間前後となります。近年はインターネットからも申し込みでき、早い金融機関であれば2～3日で結果が通知される場合もあります。しかし、仮審査の結果通知は郵送などで行われることが多いため、最低でも1週間前後の審査期間を要すると考えておきましょう。

事前審査（仮審査）で見られる内容（基準・審査項目）は？

仮審査は金融機関が「融資可能かどうか」を判断する審査です。この仮審査はそこまで厳正に見られるわけではありませんが、最低限の条件をクリアしないことには仮審査すら落ちる可能性もあるので注意しましょう。特に基準となる審査項目については以下を参考にしてください。

・国籍

・性別

・完済時年齢

・借入時年齢

・返済負担率

・健康状態

・家族構成

・雇用先の規模

・業種

・年収

・雇用形態

・勤続年数

・担保評価

・連帯保証

・所有資産

・申込人との取引状況

・カードローン等の他の債務の状況や返済履歴

・金融機関の営業エリア

・融資可能額（融資率）①購入の場合

・融資可能額（融資率）②借換えの場合

・その他

事前審査（仮審査）で準備しておく必要書類

仮審査では運転免許証や健康保険証、パスポートなどの本人確認書類を提出することで行われます。また、源泉徴収票などの収入関連書類の他、パンフレット・チラシなどの物件確認書類も必要です。

それらの書類をまとめて提出して行うのが仮審査となります。これらの仮審査はインターネットでも申し込めるようになっており、近年は対応している金融機関も増えています。自己申告のみで書類が不要な場合も増え、近年はより簡単に仮審査が可能です。

事前審査（仮審査）で注意するポイント

仮審査はそう簡単に落ちるものではありませんが、審査の段階でマイナスとなることも多々あります。そもそも仮審査は融資が可能であるかどうかを判断するもののため、当然ながら無職やニートの方は審査も厳しくなります。フリーターの方も審査に落ちる可能性があるなど、特に社会的信用が欠如している方は落ちる傾向が強いです。

そのほか、返済計画に不備があったり、申告情報に偽装があったりする場合にも審査では大きなマイナスとなります。嘘偽りなく申告することはもちろん、きちんと返済できるかどうかを基準に判断されるということを忘れずにいたいところです。

住宅購入に向けた契約を結ぶ

住宅を購入する際には２つの契約を結んでいただきます。まずひとつめに土地の売買契約。売買契約とは売主が買主に対して所有権や借地権などの財産権を移すことを約束し、その代わりに代金を支払うというものです。これらを済ませない限り、土地の引き渡しは実行されません。

次に、建物の請負契約を結んでいただく必要があります。

なお、民法において売買契約は口約束だけで成立するとされ、契約書の作成なども必要ないとされています。しかし、宅地建物取引業者が間に入る場合などは契約書の作成が義務づけられているため注意しなくてはなりません。

住宅ローンの本審査

住宅ローンにはより厳正な判断を行う本審査があります。ここからは本審査がどのようなものなのかを具体的にご紹介します。

本審査とは？

本審査とはより一層厳正な判断を行う審査であり、仮審査の後段階で行う審査のことです。本来は仮審査を通過した段階で行うものとなります。これに通過しなければ契約に進めないため、入念な準備が必要です。

本審査の審査期間は？

本審査の審査機関は10日～2週間前後となります。本審査となるとより厳正な審査が必要となるため、時間を要する金融機関も多いです。仮審査に比べて本審査は審査自体が厳しいので、審査に落ちてしまうこともあります。そうなれば、要する時間も増えます。もし、審査についてわからないことがある場合は、各金融機関の相談会に参加するのも手です。

本審査で見られる内容（基準・審査項目）は？

本審査は金融機関が「本当に融資して良いか」を判断する審査です。この本審査は、より厳正な審査を行うものであり、仮審査よりも落ちる可能性が高くなります。特に、審査の基準となる審査項目を一定以上満たしていないと通過しないので注意しましょう。念のため、以下で見られる内容を今一度、確認しておいてください。

・国籍

・性別

・完済時年齢

・借入時年齢

・返済負担率

・健康状態

・家族構成

・雇用先の規模

・業種

・年収

・雇用形態

・勤続年数

・担保評価

・連帯保証

・所有資産

・申込人との取引状況

・カードローン等の他の債務の状況や返済履歴

・金融機関の営業エリア

・融資可能額（融資率）①購入の場合

・融資可能額（融資率）②借換えの場合

・その他

本審査で準備しておく必要書類

本審査では仮審査でも必要となった運転免許証や健康保険証、パスポートなどの本人確認書類や源泉徴収票などの収入関連書類、物件確認書類などのほかにより多くの書類が必要です。

たとえば、住民票や印鑑証明書、各種税金の証明書、売買契約書、重要事項説明書、工事請負契約書、登記事項証明書などが必要となります。これらの書類があって初めて本審査が可能となるため、事前に準備しておかなくてはなりません。

本審査に通ったあとは住宅ローン契約を締結する

無事に仮審査も本審査も通過した場合は、住宅ローン契約を締結して終了です。住宅ローン契約は金銭消費貸借契約ともよばれ、この契約をする段階で金利タイプや返済期間などを決めることとなります。そのため、事前にどの金利タイプや返済期間を選ぶのかも決めておく必要があるでしょう。また、団体信用生命保険や火災保険への加入も考慮しなくてはならないため、専門家を交えて決定することをおすすめします。

なお、住宅ローン契約は各金融機関の窓口で行うのですが、平日しか対応していない場合も多いです。同時に実印や届出印が必要となるため、休みを取ることも念頭に置いておきましょう。そのほか、万が一にも締結後にキャンセルしたい場合は、各金融機関に相談しなくてはなりません。一度契約を結んだ以上一方的な契約の破棄はできないため、慎重に進めていく必要があります。

住宅ローンの融資実行

住宅ローン契約を無事に締結すれば、晴れて融資の実行となります。原則として住宅ローンは同時決済が主流のため、多くの場合は物件の引き渡しの際に行われます。その点を加味して、借り入れしたお金が指定口座に振り込まれるのを待ちましょう。

これら住宅ローンの実行と物件の引き渡しも平日に行われることが多いため、契約者の方は予定をあらかじめ確保する必要があります。同時に登記手続きなども必要となるため、1日休みを取得して終わらせると安心です。なお、各種登記手続きは司法書士が行うので契約者は署名や捺印をするだけですが、もしわからないことがあればその都度金融機関の窓口に相談してみましょう。

「住宅ローン控除」や「すまい給付金」の申請

忘れてはならないのが控除や給付金の申請です。住宅ローンを組んだ場合は、住宅ローン控除やすまい給付金も申請しましょう。

住宅ローン控除とは、文字通り住宅ローンを組んだ人が受けられる控除のことであり、申請しておけば節税になります。税務署は申請してこない人には無反応なので、必ず住宅ローン控除の申請を行っておきましょう。

すまい給付金とは、消費税率引上げによる住宅購入者の負担を緩和するための給付金です。この制度は、住宅ローン減税の負担軽減効果が十分ではない人に対して、住宅ローン減税と併せて消費税率引上げによる負担の軽減を行うものです。

家を購入した場合はこのように申請するだけで節税効果が期待できることも多いため、必ず申請してください。詳しくは税理士などへの相談も検討してみましょう。

まとめ

住宅ローンを借りるには金融機関ごとに申請が必要です。しかし、誰でも審査に通るわけではなく、仮審査や本審査の段階で落ちてしまうこともあります。各種審査では本人が融資に適しているかどうかを判断されるため、事前に条件を満たしておく必要があります。

ただし、今回の記事でまとめた審査の流れはあくまでも一般的なものでしかないため、契約者ごとに条件も変わります。詳しくは金融機関ごとに相談しながら、1ヵ月以上の余裕をもって進めていきましょう。